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2017年9月20日 陳天宏 專家評論

首置上車盤你有意見嗎?

特首林鄭月娥剛初步透露了「港人首置上車盤」的部分細節,指計劃只適用於從未置業、收入超出申請居屋上限的香港永久性居民,主要對象是年輕家庭,曾購買居屋或目前擁有物業的人士均不合資格。有報道指出,上車盤定位是「居屋之上、私樓之下」的房屋階梯,因此入息下限會以申請居屋白表家庭入息上限5.2萬元作銜接,而入息上限則大約7萬多元。

售價方面,則估計是市價的一半。但由於資助較大,故轉售限制或須更嚴格,如只可售回予政府,申請人不能享受樓價上升的好處。

有關計劃無疑是上車人士的喜訊,但在目標對象方面,筆者認為,對象只要於過往5年並未持有住宅物業便可,亦毋須標榜為年輕家庭而設,家庭入息高於5.2萬元已屬中產家庭,惟樓價飆升和按揭辣招令他們難以儲足首期購買私樓。另外,目前中產家庭的開支較大,每月收入不少花費在子女的教育上,每月七除八扣,所剩無幾;建議政府可毋須設立入息上限,才能因應不同情況幫助中產家庭置業。而更有能力的中產家庭,自然不會「屈就」,在私人物業市場買樓,試問若你的兒子就讀一級名校,活在上等人的生活圈子,你會選擇居住在資助房屋嗎?因此,政府毋須過分擔心有濫用資助的情況發生,這亦更有效令現時熾熱的樓市降溫。

在轉售限制方面,筆者亦認同政府的初步構思,以免資助房屋淪為投資獲利的工具。雖然有市場人士認為,轉讓限制時間過長會影響房屋流轉,但筆者對此觀點並不苟同。目前房屋階梯的概念看似合乎邏輯,但實際上並非如想像般運作。

有不少持有資助房屋的業主想盡辦法補地價去加按套現,多買一層物業投資或幫助子女置業,多於有樓換樓的想法。情況就如公屋一樣,不少公屋富戶另持物業,仍不願把公屋單位交回政府,以免日後因經濟能力逆轉時失去了住屋保障。因此,較長的轉讓限制時間更為合適;建議若日後該業主以個人名義購入另一私人物業時,必須把資助單位同時售回予政府。

在按揭安排上,如單位售價是市價的一半,筆者相信,單位大多會低於500萬元,以目前申請按揭保險計劃而言,買家可承造高達八成按揭,亦應可協助不少有需要的中產家庭上車。

至於首置上車盤對私人住宅物業市場的影響,則要視乎單位定價、供應數量、有關限制及其可持續性。不過,由於政府初步傾向以公私營合作模式,利用發展商私人住宅地皮推出首置上車盤,因此,在某程度上亦須獲得發展商的合作和共識,才能開展新計劃。筆者預料,首置上車盤將對細價樓帶來負面影響,但整體樓市不會因此而大幅下滑。

此外,亦會有人質疑,為何「港人首置上車盤」的初步建議定價,折讓率較居屋還高,並不合邏輯。但筆者認為,政府資助市民置業,是基於當時的社會狀況及需要而釐定;構思並非不合邏輯,只是舊有的制度跟不上時代的步伐。

陳天宏
永豐信貸有限公司董事總經理

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