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2017年9月12日 葉敬誠 專家評論

首置上車或帶來重大改變

官方放風推出「首置上車」,雖然計劃的效果因資訊不足而難以估計,但當中的核心構思如推廣至其他資助房屋,卻可能對樓市生態帶來重大改變。

對於首置上車計劃能否真的協助買家上車,輿論似乎是疑中留情。起碼要等待《施政報告》正式公布措施詳情,才可能有較全面的討論。不過,計劃的核心構思──單位售價按合資格人士負擔能力而非市值釐定,看來有機會推廣至居屋。而一旦走至此一步,預料會對整體樓市帶來重大影響。

上星期官方透露的訊息予人矛盾的感覺──一方面指目標客戶是收入高於居屋白表資格(月入5.2萬元以上)的首置家庭,一方面又指售價可能會較目前一手居屋為低。某程度上,此種矛盾是基本定價策略改變的必然結果──就是要不跟隨市價,令買家較易負擔。

過去討論首置上車計劃,不少人會參考梁振英推出的「港人港地」,指出如果規模不大,只不過是掩眼法,對樓市不會起明顯作用。

居屋如沿用計價方式 樓市或新加坡化

不過,上述的矛盾現象出現(首置上車目標家庭收入較居屋高,但首置上車售價較低);卻可能觸發日後新落成居屋的定價標準修改至與首置上車盤一樣。總不成長期存在兩個資助房屋計劃,而較高收入家庭反而可以平價置業的現象。
萬一未來居屋都把定價準則更改至考慮買家負擔能力,便意味香港資助房屋大致上與私樓樓價脫離──情況接近於新加坡組屋──私樓的結構。

值得留意的是,一如新加坡,此結構出現,未必會令私樓樓價全面回落。較易負擔的資助房屋出現,反而可能令中高價私樓樓價高企──公營及私營市場可能有較明顯的分別。而所謂「置業階梯」(基層家庭先買居屋,再轉私樓)之說亦可能不再成立。未來公營住宅如果只可以平買平賣(轉售對象都是收入、資產合資格家庭),便會喪失資本升值的效果,大部分購置公營房屋的家庭,可能更難由置業階梯上升,把物業由居屋變私樓。

當然,現時詳細評論首置上車計劃可能仍是太早,一切有待官方更詳細的公布。但與過去夾屋、港人港地等計劃不同。由於核心構思有別,計劃推動的效果可能遠較之前多個架床疊屋的計劃更大。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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