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2017年9月8日 關正安 專家評論

旅遊業促進大阪房地產

要投資日本不動產市場,除東京外,以旅遊觀光業有名的大阪,近年亦成投資新熱點,因為其有望興建賭城及爭奪申辦2025年世界博覽會(簡稱萬博會),必須發展基建及改善交通,促進就業及經濟發展,其中長線表現被市場一致看好。

大阪與京都作為日本行政的二府,大阪位處關西地區,少有自然災害,交通方便,為西日本的經濟中心都市,在關西一體化發展,令京都、大阪和神戶三地聯繫更見緊密,令大阪整體的發展更完善。相對而言,東京房價持續攀升,吸引一批在東京的投資者轉投大阪樓市,加速當地房地產市場的流轉。不過,作為海外投資者,不少人對大阪房產市場仍相對陌生,故入市前要多做功課。

作為日本經濟及旅遊重心區的大阪,有24個行政區,要買屋收租做業主,建議選擇商業區及人口密度較高的地區,以市中心的6區,即中央區、北區、西區、褔島區、浪速區及天王寺區,最具投資潛力。

由於日本開放賭業,市場普遍認為大阪獲准建設賭場的機會較大,政府取態為「先選營運商,後定地點」,即候選城市需找合作財團,再向中央政府申請牌照。如香港上市公司新濠國際(00200)主席何猷龍曾在接受傳媒訪問時稱,傾向於大阪開設賭場,因為有更多機會發展成為日本娛樂場所的地標。更有國際投資者豪言準備投資逾百億美元在日本興建賭場,至於打造賭城的地點,大阪政府計劃選址大阪灣外的人工島「夢州」,若能成功,將為2023年首家賭場之一。

另一方面,日本政府於4月已公布由大阪去參與競逐申辦2025年的萬博會,明年將與法國巴黎爭奪主辦權,「夢州」將為打造會場舉行萬博會。大阪要興建賭城及主辦萬博會,同樣要有基礎建設配合,大量投入資源有助推動房地產發展。

大阪投資入場門檻較東京低,投資豐儉由人,買家可尋找鐵路沿線物業,了解區內的物業空置率是否高企,鄰近是否有商場及超市等可提供日常所需,有助提升物業出租競爭力;但在日本出售物業需繳交資產增值稅,故投資年期宜長不宜短,一般持貨5年或以上。

除賭場及萬博會的籌備,有利推展大阪旅遊業,長遠而言,日本磁浮中央新幹線的建造,可縮短當地對外交通時間,由東京至名古屋日後只需40分鐘車程,再由名古屋開通至大阪的路線,則要2045年才完工,屆時東京至大阪車程可減一半至約1小時。

關正安
卓傑日本不動產董事兼創辦人

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