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2017年9月5日 葉敬誠 專家評論

高齡物業按揭須知

新盤銷情暢旺,但市場上有買家偏好新盤,也有買家因為樓價、社區及位置等因素,偏好二手住宅。不過,如果心儀物業樓齡偏高時,買家在申請按揭上便有不少地方需要留意。

金管局對銀行按揭年期有一定限制,還款期不可長於30年;但此並不意味任何按揭申請都可以取得長達30年的還款期,例如樓齡較高的物業,便未必可獲銀行批核較長的按揭還款年期。

不同銀行對高樓齡物業的按揭年期有不同的內部指引,一般來說,樓齡加按揭年期不可超逾70或75年。假設某銀行的內部指引是樓齡加按揭年期不可高於70年,一個樓齡45年的物業,獲批的按揭年期上限便是25年。不過,此類內部指引有一定酌情處理的空間,例如是維修管理良好的大型屋苑或豪宅,一般可獲例外處理。

按揭年期的改變,會影響每月還款的數字,進而影響按揭壓力測試的計算。舉例而言,假設按揭申請人未持有或擔保其他物業按揭,也沒有其他債務,400萬元的按揭貸款,利率2.25厘,在30年還款期的情況下,月供為15290元,申請人月入需高於36814元,才可以通過壓力測試。而同樣貸款額及利率,但還款期如為25年,每月供款便會增加至17445元,借款人月入需高於39950元,才可通過壓力測試。

在壓力測試計算之外,置業人士考慮購買樓齡較高的住宅物業時,也要留意物業是否有任何違例僭建物,或涉及任何維修令。以上情況可能影響按揭批核,即使銀行批出按揭,也可能加設條件,例如要求業主保證支付維修開支、還原僭建等。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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