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2017年8月31日 蘇振顯 專家評論

貨櫃碼頭改建住宅屬多贏方案

最近香港大學建設地產學系鄒廣榮教授倡議填平船灣淡水湖,獲取土地以發展住宅,這是一個非常有建設性提議,技術上亦可行,目前本港有幾個屋苑如寶馬山花園、賽西湖花園、錦繡花園和加州花園等都是填平水塘或魚塘建成。但這建議亦牽涉本港供水策略的問題,我們是否只依賴東江水供應,而毋須保留一部分本地供水以作不時之需,這問題只可以留給政府考慮。

此外,船灣淡水湖建住宅有一問題是交通不太方便,道路及鐵路建設需要很長時間,尋找填塘泥土亦是另一個不容易解決的問題,因為數量非常龐大。

另一個地點可考慮作住宅發展是葵涌貨櫃碼頭,1975年筆者任職荃灣理民府產業測量師,當年香港貨櫃業開始發展,李嘉誠看好貨櫃業前景,大力投資貨櫃碼頭,一、二、三和四號碼頭相繼落成,到1990年出任葵青地政專員,貨櫃業仍然興旺,七號和八號貨櫃碼頭剛落成,九號貨櫃碼頭在規劃中,香港有一段很長時間是世界第一貨櫃港,但近年已被新加坡及內地貨櫃碼頭趕上,失去龍頭地位,所以近十多年已再無新貨櫃碼頭落成。

目前葵青9個貨櫃碼頭佔地約279公頃,都是填海得來的土地,若作住宅發展粗略估計可建15萬個住宅單位,容納約50萬人居住,若容許地積比提高就可建更多單位。葵青貨櫃碼頭最大優點是接近市區及地鐵,改作住宅後運輸交通問題比較容易處理。

不過,最大的問題是怎樣搬遷多個貨櫃碼頭而不影響香港貨櫃業運作。一個可行方案是覓適當地點填海再重置貨櫃碼頭,以及碼頭附近的道路系統,整個計劃可能需要十多年時間,以及龐大基建投資,但若將填海及道路橋樑建設工程交予發展方負責,可將時間縮短。當年青衣工業區及葵涌貨櫃碼頭就是用這方法建設起來。

把工業或貨倉土地改作住宅發展,香港有非常多例子,最早的是美孚新邨,其後有太古城、黃埔花園、麗港城、海逸豪園、和富中心、城市花園、灝景灣、海怡半島和海港城等。所以政府在這方面有豐富經驗,只要政府有決心,葵涌可成為未來20年土地供應一個主要來源。

透過這個方案,政府可紓緩土地缺乏問題及收取改變土地用途地價,市場有新住宅供應,貨櫃碼頭公司可發展住宅獲得利潤及在新碼頭繼續營運。此外,亦可同時解決貨櫃車經常阻塞葵涌交通及貨櫃業下游行業土地不足的長期問題。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

 

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