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2017年8月22日 葉敬誠 專家評論

高位賣樓不如高位轉按

不知道你身邊有沒有一些業主朋友,眼看物業價格上升,卻認定現價不合理;有意高位出售自住物業,鎖定利潤,待樓價回落至「合理水平」再入市?以上想法其實有極高風險。與其冒險賣樓,不如考慮較低風險的方案,善用資產升值。

說賣樓是冒險,包括「看錯市」的風險:你可能也有一些朋友,早在幾年前已認定樓價過高,一早執行「高位獲利」的策略;但幾年下來,樓價卻輾轉上升,賣樓業主不單難再入市,反而因租樓支出增加令現金儲備下跌。

「賣樓套現」更有另一層風險:對不少業主來說,物業是其最主要的資產,將物業「高賣低買」的策略,其實與成副身家賭一鋪沒有大分別。估中市了,平白多了一大筆資金,估錯了,卻是身家大減。

其實要善用樓價升值的機會,尚有其他低風險策略,例如善用按揭。

近年樓價升幅強勁,加上利率偏低,供樓業主每期供款的還本比例較高;幾年下來,資產價格上升而未償還按揭金額下跌的結果,會為業主提供一定的加按套現空間。

參考差餉物業估價署樓價指數,現時樓價比2014年中上升約34%。以3年前購入一個400萬物業,當時借取七成按揭,25年還款,平均利率2厘為例。現時物業市值應在536萬元左右,而按揭本金大概尚餘253萬元,尚餘還款期22年。

物業根據現行六成按揭指引,上述物業轉按可借321萬元,扣除舊按餘額,可套現達68萬元。轉按的現金回贈足可抵消律師費等開支,而現時新造按揭利率平均為H+1.4厘,亦較3年前一般按揭利率H+1.7厘為低。

套現所得,正好視為低成本的資金,作其他投資用途。要強調的是,以上策略絕非「必贏」,而且套現的資金有一定成本;但保留自住物業,避免了孤注一擲卻看錯市的風險。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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