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2017年8月9日 陳天宏 專家評論

購買無契樓風險

最近有一個位於港島區的物業在拍賣場拍賣,雖然是承法庭命令的無契樓,但反應仍然熱烈,吸引數十位人士到場參與拍賣,單位最終以330萬元成交。究竟無契樓是什麼?購買此類單位會有什麼風險?

顧名思義,無契樓是賣方在放售物業時,未能向買家提供整分樓契或部分樓契中較重要的文件,如轉名契(Assignment)、授權書(Power of Attorney)或買賣合約(Sales and Purchase Agreement)等。賣方未能提供樓契最常見的原因一般分為兩大類:一是業主自己遺失;二是代辦買賣手續的律師樓在處理樓契的過程中遺失。

姑勿論怎樣遺失,香港有完善的土地註冊制度,一般有關物業的資料,也會在土地註冊處存檔。如業主遺失樓契,可委託律師辦理遺失樓契宣誓(Statutory Declaration for loss of Title Deeds),在宣誓文件內說明遺失樓契的原因,如因水火之災、搬家或搬辦公室而導致樓契損壞或遺失等。其後,律師便會向土地註冊處申請有關樓契的核實樣本。手續一經辦理,這些樓契亦具法律效用的。

很多人會有誤解,無契樓和銀主盤有必然關係,但事實並非如此,即使是業主盤,亦會有遺失樓契的情況。筆者認為,買家之所以有誤解,全因當買家購買銀主盤時,銀行一般不會就其放售單位樓契的完整性作出保證,買家在購買時須自行承擔有關風險。因此,部分買家會錯誤理解成該單位是未能提供樓契。但其實這些條款只是一般用來保障銀主的權益,與樓契的完整性並無直接關係。

理論上,若買了無契樓,買家須承擔難以申請按揭和轉售的風險。但筆者認為,只要辦妥以上手續,一般銀行亦會接受其按揭申請,買家毋須過分擔心。當然,每個個案的情況有所不同,準買家在購買前可先行向賣方清楚了解情況,再向銀行查詢會否承按,以策萬全。

不過,如買家有意買入業主盤,而該業主未能提供樓契,買家便應提高警覺,以免騙徒偽裝業主騙取金錢。畢竟銀主盤是獲得法庭命令,銀主才可以收回物業放售;而整個收樓訴訟程序要經過約6至9個月時間,或多或少能確認真正業主的身份,風險相對較低。

陳天宏
永豐信貸有限公司董事總經理

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