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2017年8月4日 關正安 專家評論

奧運商機 東京樓市看高一線

近年內地及台灣人都熱衷於投資日本房地產,港人亦分一杯羹,但投資海外市場,不管自住或投資,除計算可動用的投資金額外,選擇地區同樣重要。目前日本以東京、大阪及福岡三地最受港人喜愛,但不應盲目只追求高回報,還要細心分析不同地區的長遠發展前景作為考慮;如東京因為於2020年舉辦奧運會,將為當地帶來大量商機,其投資前景被市場看高一線。

先了解一下日本城市行政劃分,現有47個一級行政區,以一都、一道、二府及四十三縣,下設市、町及村。一都所指就是東京,其作為日本經濟、文化及產業的中心地,發展已見成熟,若首次於日本投資,選擇東京的「精華」地段,自不為過。

2020年奧運會將於東京舉行,當地的房地產市場更見轉活,樓價持續向升,日本東京都政府更預計申辦奧運會所帶來的商機,可為日本帶來32.3萬億日元(約2835億美元)的經濟效益。回顧2008年北京舉辦奧運會,不單為旅遊及周邊產業帶來大量生意,北京樓價同樣拾級而上,故東京申奧有助當地房地產市場重新啟動,住宅及商廈的需求已率先轉旺,其投資及升值潛力均有看頭。

至於日本國會通過賭場合法化,會開放賭業市場,亦有助振興旅遊業;雖然預計新賭場落成未能配合奧運會同期落成,但其所帶動的商業效益卻是長遠,不容忽視。

作為旅遊熱門城市的東京,哪裏是市中心、哪裏為商業或購物區,如名店集中地銀座、有不夜城之稱新宿、年輕人喜愛的澀谷、有東京人廚房之稱的築地,以及秋葉原的電氣街,這些旅遊必到地區,相信港人都有一定認識,這對於有意投資海外物業人士而言,絕對有幫助。在東京投資,其投資回報不是最高,要看重是物業日後的升值潛力,加上日本的稅收相對較重,不容短炒物業,故入市當地要以長線投資作考量。

投資者在選擇地段時,每每以鐵路沿線物業作優先,東京鐵路網四通八達,有JR、東京metro、都營地下鐵、單軌電車及私鐵等,故不能單以鐵路沿線來尋寶,除出入口要鄰近住宅物業外,亦要留意鐵路線往返市中心的便捷程度,否則要花上大量時間轉線才能到達市中心,這樣會影響物業租金及出租情況,要選擇直達市中心商業區鐵路沿線物業,日後轉售也較容易。

值得留意,日本人口老化急劇,整體人口增長呈現負數,對出租物業市場較不利,但東京人口與整體日本不同,人口屬持續增長,故物業空置率相對全國為低,加上人口年齡層較年輕亦佔優勢,因為年輕人及單身一族租住房屋比例較高,同時願意接受較細面積的單位,他們會因應工作需要搬遷,少有置業,選擇租住的單位多為市中心,以方便上班,鄰近要有購物商場及娛樂設施,令衣食住行一應俱全。這正合港人投資所需,以面積約100至200方呎的單位/(套房),售價少於100萬元而言,用作投資、自住或度假同樣可以,加上日圓滙價下跌,買價變相更有打折。

關正安
卓傑日本不動產董事兼創辦人

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