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2017年7月11日 葉敬誠 專家評論

按揭指引對新盤投資客影響

金管局於5月時修訂按揭指引,下調有按揭負擔人士再申請按揭的成數上限。在新措施下,有其他按揭負擔的借款人再申請按揭時,成數會較標準低一成。較少人提及的是,新措施對購入新盤的投資者未來按揭部署,亦有重大影響。

在現行指引下,無按揭負擔人士申請按揭,樓價1000萬元以下物業,按揭成數上限為六成,貸款額不可高於500萬元;樓價1000萬元或以上物業,按揭成數上限為五成。

有按揭負擔者(包括作為其他按揭的借款人或擔保人),如新按揭物業樓價為1000萬元以下,按揭成數上限五成,貸款額不可高於400萬元;樓價1000萬元或以上物業,按揭成數上限為四成。

措施的原意,自然是提高非自住買家的首期支出,減少其按揭槓桿;在降低銀行風險的同時,亦減少進入樓市資金的規模。但較少人留意的是,措施對有按揭負擔(例如持有多個尚未供滿的物業)的新盤買家來說,會有與別不同的影響。

目前不少新盤,發展商都會提供高成數按揭,更會提供2、3年的優惠期,期內供款利率較低;優惠期後按息回升。一般的建議都是,借款人宜在優惠期完時轉按至銀行,以節省利息支出。

在5月新例之前,有其他按揭負擔,不會影響申請新按揭的成數,例如借款人有兩個按揭物業,打算為其中一個市值600萬元的物業申請轉按,按揭成數上限便是360萬元(當然,借款人需通過壓力測試,兩個物業的按揭總供款,不可逾月入四成,現行按息加3厘,供款不可逾月入五成)。

在新例之後,如借款人持有兩個按揭物業,打算為其中一個市值600萬元的物業申請轉按,按揭成數上限便是300萬元,較之前少了60萬元。

近年以發展商按揭購買新盤的買家,如其人有多於一個按揭仍未供滿,他日轉按時,如現時按揭指引不變,樓價不升不跌,借款人可以取得的轉按金額會較新例前減少。例如新樓購入價600萬元,向發展商取得八成,即480萬元按揭,利率首3年為P-2.85厘,其後為P(現為5厘),年期25年,3年後大概尚欠435萬元本金。如樓價及指引都不變,借款人仍持有其他按揭物業,屆時市值600萬元的物業,最多只可取得300萬元的按揭貸款,買家如轉按,需要另行籌措135萬元的差額,較舊例多60萬元。

例子說明,在新按揭指引下,以發展商高成數按揭入市的投資者,轉按難度有所增加。如在發展商按揭優惠期後未能轉按至銀行,小業主便需長時間支付較高利息。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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