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2017年7月4日 葉敬誠 專家評論

H按鎖息上限調整對壓測影響

早前多家銀行上調新造拆息按揭(H按)的利率,不同分析紛紛計算H按利率上調對每月供款的影響;但較少人留意到,多家銀行同時上調H按的鎖息上限(Cap Rate),會直接影響壓力測試的計算,借取同一筆貸款,需要更多入息才可通過壓力測試。

目前有提供H按的銀行,除了以「拆息+若干厘」作為供款利率外,都設有以最優惠利率為準的鎖息設計。以最優惠利率為5.25厘(俗稱大P)的銀行而言,5月金管局出招前,H按的鎖息一般為P-3.1厘,即2.15厘。設計的原意是拆息較為波動,為免一時的資金緊張抽高拆息,令借款人供款驟然急升;當H+為準的利率高於鎖息時,當月供款便改以P-的鎖息為準。而在申請按揭,計算每月供款與入息比率及壓力測試時,此類有兩個計息方法的按揭,一律以利率較高者為準。在上述例子中,計算供款與入息比率時,如P-的鎖息高於H+,便應以2.15厘為準。

5月金管局修訂按揭指引後,多家銀行調整H按利率時,亦同時上調鎖息,例如某銀行把鎖息調整至大P-3厘,即鎖息上調至2.25厘。在此行申請按揭,計算供款與入息比率時,便應以2.25厘計算,而「加3厘」的壓力測試,利率便是5.25厘。

2.15厘與2.25厘只差0.1厘,對每月供款的影響不大,但由於有壓力測試,0.1厘的差距,足以左右一個申請由批出變成拒批。以申請人無其他按揭負擔、收入來自香港,購置物業作自用、無其他債務的個案為例。如現行利率為2.15厘,借款額500萬元,還款期30年,申請人收入需達45503元才可通過壓測。如利率為2.25厘,收入便要達46017元才可通過。

換一個方向,月入1萬元,無其他債務及按揭負擔,供款30年,當計算利率為2.15厘時,可通過壓測,借入的按揭上限約109.88萬元;利率微升至2.25厘,其他條件不變,可借入的按揭金額上限約108.65萬元。例子亦可引申進一步思考:往後本地最優惠利率如隨美息上升,而壓力測試的要求不變的話,按揭申請人需要有更強的財政實力,才可通過壓力測試。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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