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2017年5月18日 王美鳳 專家評論

借款人年齡與還款期總和延至85年

根據金管局2月按揭統計數字,銀行批出的按揭年期創歷史上最長紀錄,平均長達318個月(即26.5年),反映借款人選用長達25年及30年較長年期的比例進一步增加。參考過往數字,15年前平均按揭年期是19年,樓價持續上升及按揭措施的推行,是導致近年按揭年期延長的成因。

樓價自2008年起進入升軌,至今升幅達175%,處於歷史新高水平;反觀2008年至今私人家庭月入中位數升幅僅達40%,家庭置業負擔能力降低下,借款人傾向選用較長按揭年期以降低每月還款額,拉長還款期的好處是可直接減輕供樓負擔。以樓價600萬元、承造六成按揭及目前按息計,選用20年還款期的每月還款額是17705元,選用30年還款期即降至12773元,減幅達28%。

選用長還款期的另一好處是較易通過按揭供款壓力測試,壓力測試自2010年8月推行,其後再分別於2012年、2013年及2015年三度提高要求,若想較易通過壓力測試,若非提高還款能力,又或降低按揭金額,便可嘗試選用較長按揭年期。

同樣以上述例子計,買家每月入息3.3萬元,若選用20年還款期,在壓力測試下,假設未來息率上升3厘的供款佔入息比率已達70%;即使選用25年還款期,此比率亦已達62%,同樣超出了審批上限;但若然把按揭年期延長至30年,在壓力測試下的供款佔入息比率便降至57%,成功可獲銀行批出按揭貸款。

雖然按揭年期出現延長趨勢,但在現行樓按措施下,按揭年期不可多於30年,故此按揭年期不會無限延長。而另一方面,借款人年齡及物業樓齡亦會影響銀行批出的按揭年期,原因是銀行對上述兩者與按揭年期的總和設有上限,一般長達70至75年,部分可長達80年,而最近有個別銀行在此方面提供更大彈性,把借款人年齡與還款期的總和上限提高至85年。

換句話說,即使借款人達55歲仍有機會可獲批30年還款期;60歲人士亦有機會可獲批25年還款期。當然,銀行實質上仍需評估借款人的供款能力,其中會衡量借款人的入息水平及穩定性和工作性質等,同樣需通過壓力測試;如果借款人是屬於有樓收租及收取長俸人士,銀行亦會有較大信心批出長年期按揭。現今不少父母替子女支付買樓首期,甚至代為供樓,又或礙於年輕子女入息不高,由父母作為按揭擔保人,銀行在計算供款佔入息比率時,若果父母入息所佔比重較大,父母的年齡或需納入評估,繼而影響可批出按揭年期。就這類個案,個別銀行可為較高齡借款人或擔保人提供還款期彈性,相信是有一定吸納客源的優勢。

至於樓齡如何影響按揭年期,其中亦視乎按揭物業的質素及流轉率,若果是屬於成交量較多的藍籌屋苑如美孚新邨及太古城,即使美孚早期單位樓齡已達48年,銀行仍可以80年減樓齡計算按揭年期長達30年;相反,若果是屬於舊區單幢式舊樓,樓齡同樣已達48年,銀行或只能改以低於70年減樓齡計算,供款期縮減至20年。而實質上,對於單幢舊樓尤其是管理欠奉及成交稀少的物業,銀行或許需要實地視察後才可批出按揭年期。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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