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2017年4月19日 陳天宏 專家評論

發展商按揭助樓市升溫?

近期樓市氣氛熾熱,無論是公屋、居屋或私樓,都以破記錄高價成交。由於辣招限制按揭成數上限,只有600萬元或以下的住宅單位才可透過按揭保險計劃,承造八至九成的按揭貸款。如超出此樓價,買家便須最少支付四成首期,所費不少。因此,部分買家為了趕及上車,惟有轉投購買新樓,因為買家可透過發展商旗下財務公司承造高成數按揭買樓,以減低首期支出。

事實上,有按揭經紀表示,買家透過發展商承造一按的比例趨升,由去年10月時只有約4.3%,飆升至今年3月的19.16%。而針對這個現象,金管局亦表示關注,如情況持續增加,或會考慮銀行是否需要增強向發展商放款方面的風險管理。

筆者認為,如政府沒辦法阻止發展商為買家提供高成數按揭,倒不如直接放寬800萬元或以下物業的按揭成數上限,容許首置買家可透過按揭保險計劃,承造八成按揭,來迎合市民的置業訴求。此舉最少可令部分買樓需求重回二手市場,令樓市更健康發展。

此外,目前發展商提供的按揭利息優惠大多只限於首3年,3年過後買家便須支付較高利息。透過放寬按揭成數上限,買家除了可享有銀行較低息優惠外,同時供款金額亦會減低,變相減低銀行信貸風險。而銀行的按揭放款,亦可獲保險計劃包底,一舉兩得。

透過放寬中價樓的按揭成數上限,原先有能力供中價樓的買家便會重投中價樓市場,令細價樓不合理的升勢減慢,不再爭奪細價樓。

其實,若不是政府推出辣招降低按揭成數上限,發展商也不會加入按揭市場,來換取低回報利潤。發展商賣樓同時提供按揭服務,對消費者而言,表面上較為方便。但實際上,是有利益及角色衝突的。買家或會有錯覺,發展商旗下財務公司必然會批出貸款,因而購入單位。

此外,發展商開設財務公司為買家承造按揭,目的只是刺激銷情,而並非賺取利息。而該財務公司亦是獨立運作的,發展商毋須為其財務公司最終是否批出貸款而負責。換句話說,即其財務公司可在任何時候批出或拒絕按揭貸款申請。

這樣對消費者而言,欠缺保障,若買家在簽署買賣合約後,其財務公司才突然拒絕放款,買家或會因未能上會而被迫撻訂;建議有關當局應立法規管,保障買家權益。而在售樓書上所提及有關其財務公司的按揭貸款資訊,亦必須按放債人條例寫上忠告字眼。

陳天宏
永豐信貸有限公司董事總經理

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