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2017年4月20日 王美鳳 專家評論

丁屋按揭有何不同?

根據「新界小型屋宇政策」,新界原居村民(年滿18歲及父系源自1898年時為新界認可鄉村男居民)可享一次性建丁屋權利,但丁屋附帶轉讓限制,新建成後需獲發滿意紙,如在首5年內出售丁屋,必須先辦妥補地價手續。但並非所有新界村屋就是丁屋,一些舊屋地重建村屋或於1972年丁屋政策推行前的舊批地村屋並無補價及轉讓限制。新界村屋/丁屋享有低密度及高實用率的優勢,接近大自然,用家以較相宜的價格便可享有洋房式居住環境,但由於丁屋買賣較私樓複雜,銀行在樓按取態上相對較審慎。

丁屋/村屋可造按揭成數基本上與私樓相同,同樣可高達六成按揭,並可透過按保計劃申請高達八成按揭,但祖堂地丁屋、仍有轉按限制及丁屋樓花均不符合資格。不過,在現實情況中,銀行對於丁屋八成按保計劃是較為保守,審批準則較私樓高。

丁屋較常出現估價不足問題,亦直接影響銀行批出按揭成數;尤其當樓價處於升勢,業主叫價大幅高於估值的情況很普遍。主要原因是丁屋買賣流轉不高,成交紀錄很多時已欠缺參考性,加上銀行對於丁屋估價較審慎,初步亦未掌握足夠物業狀況等資料,估價不足幅度可高達一至三成。不過,很多時當買家簽妥買賣合約,具有實質承接的價位,銀行一般可將估值調高一點,但幅度一般在一成以內。若心儀的丁屋出現大幅估價不足,買家便要有多付首期的準備。

事實上,銀行之間對於丁屋估值很多時頗為參差,買家可多找銀行比較,影響丁屋估值的因素很多,若屬於標準丁屋類型(全幢三層,每層700方呎建築面積)、處於主要村屋群而非過於偏僻的位置,有車路直達,樓齡低於30年的丁屋,銀行估值取態較正面。若在初步估價時,買家能向銀行提供丁屋內外照片,亦有助估價行更具信心作出估值。

丁屋可造按揭年期原則上與私樓一樣長達30年,但實際情況是,不少銀行對丁屋年期較保守,多以25年期為上限,其中亦視乎物業樓齡或借款人年齡會否過高。一間40年樓齡丁屋可能只獲批出15年按揭期,原因是丁屋樓齡與按揭年期總和多以55年至65年為限,不像私樓般可長達70年至80年,其中亦需視乎實際物業質素。

對於丁屋按揭,不少銀行需要實地視察物業後方可確定批出貸款,其中較常見會視察物業有否僭建物、如有天台及花園是否入契、有否直達物業的車路及附近有否斜坡維修等問題,銀行對於有非法建築物或欠缺車路直達物業的丁屋或未能批出按揭。銀行亦需確定丁屋買賣是否已在解除轉讓限制下進行,並釐清有關地契和業權問題,若由業主一手售出物業,亦需確定丁權業主身份。

雖然丁屋的按揭年期在上述情況下未必與私樓看齊,但按息方面卻可低至與私樓同樣水平。在H按減息潮下,丁屋/村屋亦同樣受惠,部分銀行批出的按息可低至H+1.28%至H+1.3%,實際按息低至1.7厘,貸款額較大及物業質素較佳、又或屬於屋苑式管理的村屋較易獲批市場優惠按息。

市場上有一部分中小型銀行是較看重丁屋/村屋市場,對於有關估價及批出的按揭優惠相對較積極,亦具經驗處理丁屋按揭流程。不過,丁屋買賣及按揭流程始終較私樓複雜,為免失預算,買家可先向銀行查詢按揭事宜或進行預先按揭批核。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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