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2017年3月21日 葉敬誠 專家評論

未償還按揭總額看樓市風險

近日樓市氣氛熾熱,買家似乎無懼利率回升及供應增加,幾個開售的新盤成績均理想。在樓市氣氛向好之時,不少專業分析提出忠告,樓價不會無止境上升,更可能在不久將來調整;其中一個理據是目前未償還按揭金額佔生產總值(GDP)的比率較1997年更高,反映目前樓市風險極高。問題是未償還按揭金額佔GDP比率,未必是一個好用的風險指標。

1997年,香港的未償還按揭金額佔GDP比率為30.99%;2016年的比率上升至44.94%──港人累計的按揭債務佔GDP比重大幅上升,似乎反映樓市已存在超借的風險。但問題在於,1997年之後的「每一年」,該比率其實都高於1997年的紀錄。如果視1997年未償還按揭總額佔GDP比率30%為警號,要求數字回落至30%以下才入市,等同放棄入市機會。

未償還按揭佔GDP比率「偏高」多年

數據有點出乎意料,而原因亦較為複雜。在1997年後,經濟一直反覆,至2005年,香港GDP才高於1997年,此可視為第一階段,期內整體GDP呈收縮趨勢,但在高峰期借取按揭的客戶,不會特別提早還款,但新取用的按揭金額仍大致上升,結果是未償還按揭總額佔GDP比率仍然高企。

第二階段是2005至2008年,經濟恢復較明顯增長,樓市氣氛相對平穩,此幾年的未償還按揭佔GDP比率亦只在反覆,而未見明顯上升。2008年之後,因減息及量寬,樓市氣氛熾熱,按揭需求上升,即使官方推出大量辣招和收緊按揭指引,未償還按揭金額仍是持續上升。

另外,在比較未償還按揭總額佔GDP比率時,亦必須留意當時的利率。以1997年計,年中的按揭利率約8.25厘,年底約10厘,以8.25厘計,當時香港一年的按揭利息支出,約佔GDP的2.6%。2016新造按息約2厘,全港一年按揭利息支出,約佔GDP的0.9%。或者可以說,目前看來1997年的未償還按揭佔GDP比率偏低,原因在於當年利率高企,壓低了借貸需求。

持平而論,未償還按揭金額佔GDP比率愈高,的確可說風險愈高。比率高企,一旦外圍因素有變,信貸收縮時,資產價格亦可能出現較大調整。不過,參考其他數據,例如新批按揭的負擔比率或較低的按揭成數,均顯示目前借款人的償付能力較1997年為高。未來樓市隨利率回升,按揭需求放緩,令數字緩慢下調的可能,也許較「泡沫爆破」,樓價急跌的機率更高。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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