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2016年6月2日 呂梓毅 專家評論

二手樓市跌勢喘定 惟尚未確認轉勢

前言:投資分析部利用全港118個主要屋苑每周平均呎價的數據,編制了三類樓市市寬(market breadth)指標,包括:(1)屋苑樓價高於10周移動平均價比率──這是統計全港118個主要屋苑樓價高於10周平均價比率;(2)3個月平均升/跌(A/D)線──統計118個主要屋苑樓價按周上升的數目,再減去下跌的3個月平均數;(3)屋苑樓價偏離52周新高/新低平均百分比──量度主要屋苑從一年低位(高位)回升(回落)的平均百分比【註1】。

以下是跟進這些指標,截至2016年5月15日過去3個月的變化情況:

反映二手樓價整體表現的中原城市領先指數,於3月27日低見127.46點,較去年9月中的歷史高位下跌13.25%;隨後二手樓價的跌勢有所緩和,並且於低位反覆。截至5月15日,中原城市領先指數報128.41點,較歷史高位的累計跌幅,輕微收窄至12.6%。其他分區方面,約在相若的時間跌勢喘定下來【圖1】。

市寬表現方面,從統計全港118個屋苑樓價高於10周移動平均的比率可見,比率於今年初和3月中跌至不足一成,反映當時屋苑調整的範圍頗為全面,亦顯示整體屋苑表現已處於十分超賣狀態。隨後這市寬指標見底回升至今(較樓市指數更早兩周見底),惟這比率迄今最高亦只曾升至51.7%便無力再上,最新讀數為48.3%,即全港118個主要指數成分屋苑中,只有57個平均呎價高於其10周移動平均,數目不足一半屋苑【圖2】。正如以往分析已指出,樓價若扭轉目前頹勢並重拾升軌,預計這比率可升越七成的門檻。換言之,目前有關樓市市寬指標表現仍然偏弱,未可確認樓市自去年9月開始的跌浪已見底。

統計全港118個屋苑樓價3個月移動A/D線,於2月21日低見-59,創有紀錄以來新低,顯示過去3個月內,118個指數成分屋苑樓價錄得下跌的數目較上升平均多出59個,反映當時市況處於異常超賣。隨後A/D線同樣見底回升(較樓市指數早5周見底),至今已回升至-14的水平,即過去3個月下跌屋苑數目平均較上升多14個。指標尚未明顯重返零水平之上,同樣反映指標只是處於超賣反彈階段【圖3】。

從118個屋苑樓價偏離1年高位和1年低位的差距顯示(下稱「新高、新低淨值比率」,這是統計118個屋苑樓價高於52周新低和低於52周新高平均百分比的差值),比率於今年3月13日低見-14.1%,即屋苑樓價由52周高位回落的平均幅度大於由52周低位回升的幅度等達14.1個百分點。不過,與其他市寬表現相若,隨後這比率見底回穩。截至5月15日,比率收窄至-10.2%;同樣,這比率尚未回升至零水平之上,反映樓市當未擺脫頽勢【圖4】。

總括而言,綜合以上三項樓市市寬指標來看,雖然過去個多月均出現不同程度反彈或回穩,惟至今未可確認二手樓價的跌勢見底。換另一個角度看,若稍後這些樓市市寬未能進一步向上突破,甚至重拾跌勢,意味樓市的「死貓彈」可能已完結。

呂梓毅
信報投資分析部首席經濟及策略師

註1:具體指標編制和應用方法,以及數據來源等的介紹,見2011年11月17日「探討本港樓價後市走勢」、2012年3月8日「樓市完成調整重拾升軌?」和2012年5月3日「新界樓價跑贏市區」。

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