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2016年3月29日 葉敬誠 專家評論

如果樓價跌三成

地產大亨估計,樓價年內會繼續調整,較高位調整幅度將達三成。此估計大致與市場上觀點最熊的大行分析相若,假設樓價一如有關估計下調三成,會有什麼影響?

參考中原指數,高位為去年9月的146.92,3月中指數為127.5,跌幅13.2%。如果以調整三成為目標價,指數應在103左右見底,即較現水平可能有19%左右的下調空間。當然,大亨也好,大行也好,預測都有一定前設,前設如果與預期不同,樓價調整的幅度自然也不同,三成云云,不應視作死指標,只宜視為──如果預期中的負面因素都出現,樓價便可能有如此跌幅。

回顧過去歷史,2008年金融海嘯後,樓價只下調22%左右即反彈,三成或以上的調整幅度要上溯至1997年亞洲金融風暴後的大跌市。樓價跌三成,以樓價400萬元的上車盤計,損失已是120萬元,可能已是「打工仔死慳死抵」多年的儲蓄,一個跌浪可以蒸發多年儲蓄,不可謂不驚嚇。

雖然驚嚇程度十足,但即使樓價跌足三成,對小業主及銀行體系的衝擊料會較以往多次風浪為低。以市場最憂慮的負資產問題來說,不少分析強調採用高成數按揭,物業較易成為負資產;但較少人留意到,近年以高成數按揭(包括按保、新盤一加二按等)入市的買家,負擔能力遠較過去為高。

過去一般銀行以「供款不逾月入五成」作為批核按揭的標準,即月入4萬元,申請樓按時,一般只要供款不逾2萬元,即可獲批按揭。其中盲點是銀行無從得悉申請人是否有其他未償還供款、也無從反映按息上升帶來的影響。

不過,上述問題近年都已陸續被處理;其中,信貸資料庫已加入按揭正面資料,銀行對申請人有多少未供滿的物業一目了然;壓力測試的引入,一定程度上保證了借款人的負擔能力。以高於八成的按揭為例,壓力測試標準比一般按揭更嚴格,具體而言,月入4萬元,借八成以上按揭,供款上限大約在1.6萬元左右,整體壓力不大,也預留一定空間應付利率回升的衝擊。

宏觀而言,由於風險管理機制改善,銀行近年新批按揭客戶供款負擔都偏低,在此情況下,樓價下跌三成,對個別業主及銀行體系的影響料較過去為輕。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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