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2016年1月15日 呂梓毅 專家評論

二手樓市持續轉差

前言:投資分析部利用全港118個主要屋苑每周平均呎價的數據,編制了三類樓市市寬(market breadth)指標,包括:(1)屋苑樓價高於10周移動平均價比率──這是統計全港118個主要屋苑樓價高於10周平均價比率;(2)3個月平均升/跌(A/D)線──統計118個主要屋苑樓價按周上升的數目,再減去下跌的3個月平均數;(3)屋苑樓價偏離52周新高/新低平均百分比──量度主要屋苑從一年低位(高位)回升(回落)的平均百分比【註1】。

以下是跟進這些指標,截至2016年1月3日過去6星期的變化情況:

總結2015年整體樓價的表現,反映整體二手樓價的中原城市領先指數,年初至9月中呈反覆向上,並曾創146.92點的歷史高位;惟自始樓價的升勢便無以為繼,並且從歷史高位回吐7.6個百分點。全年計,整體二手樓價微升2.6%;其他區份亦有相若的走勢,港島區、九龍區、新界東和新界西全年計,分別只上升2.9%、0.5%、3.0%和3.8%【圖1】。

市寬表現方面,統計全港118個屋苑樓價高於10周移動平均價的比率,在過去6星期繼續反覆尋底,最低曾跌至6.8%,即118個指數成分屋苑中,只有8個呎價高於其10周平均價,再創2008年底以來的新低;比對過往歷史水平,目前二手樓價已頗為超賣【圖2】。

統計全港118個屋苑樓價3個月移動升/跌(A/D)線方面,急跌的情況仍然持續。截至1月3日,A/D線更跌至-48的有記錄低位,反映過去3個月內,下跌屋苑平均的數目較上升的多達48個。正如上期本欄已指出,由於A/D線已確認跌-10臨界水平之下,反映樓市走勢確認轉淡,意味樓價將出現較具深度的調整,或出現較長時間的調整期。不過,相對歷史水平,A/D線同樣已到十分超賣水平【圖3】。

屋苑樓價從1年新高平均回落的百分比(下稱「新高比率」)進一步向下伸延;截至1月3日止,「新高比率」最新讀數為-9.5%,即全港118個指數成分屋苑,其屋苑呎價由1年高位回升的幅度,平均達9.5%【圖4】。留意這比率會否明顯跌穿-10%的臨界水平;若果如此,意味二手樓可能出現較具深度的調整。

總括而言,不論二手樓價指數或樓市市寬指標,均顯示樓市持續轉差的情況;其中,樓價高於10周平均價比率和A/D線均跌至異常偏低的水平,不排除樓價短期或出現輕微反彈。宜留意「新高比率」往後的變化,若然明顯跌穿負一成臨界水平,意味樓市或可能出現較具深度的調整。

呂梓毅
信報投資分析部首席經濟及策略師

註1:具體指標編制和應用方法,以及數據來源等的介紹,見2011年11月17日「探討本港樓價後市走勢」、2012年3月8日「樓市完成調整重拾升軌? 」和2012年5月3日「新界樓價跑贏市區」。

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