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2015年11月2日 余錦雄 專家評論

「起動」變「聰明」的九龍東

香港金融及服務業持續興旺,中資及跨國企業陸續在港設立總部及分公司,傳統商業區如中環的寫字樓市場已逐漸飽和。在優質辦公室供不應求的大環境下,港府遂於2011至12年的施政報告中提及將九龍東轉型為香港第二個核心商業區,以促進香港經濟的可持續發展。

起動九龍東計劃的具體措施包括改劃九龍灣及觀塘的工業用地為商貿用地,為工業用地提供更大改建空間,而活化工廈政策亦加快了九龍東轉型的步伐。至目前為止,大約逾半申請改裝或重建的工廈均位於九龍灣或觀塘,可見活化政策於起動九龍東計劃中不可或缺。

雖說起動九龍東發展計劃推進至今尚算成功,帶動了整個九龍東的商廈物業成功轉型,其吸引力逐漸不遜於中環等核心地區,特別在樓面面積供應及物業的新淨程度上具相對優勢;然而,觀塘及九龍灣為傳統工業區,區內的城市結構均是以車輛為優先,導致在綠化設施及行人環境改善等方面略有不足,再加上周邊配套及道路規劃未能跟上其轉型過程,因而有可能拖累整個計劃進度。

有見及此,政府於今年的施政報告提出將九龍東建設成「聰明城市」,以科技疏導及改善區內交通、建設成綠化社區,以及提供智能資訊這三方面展示「聰明城市」概念。具體行動包括擴闊行人路、安裝智能交通燈、發展單軌列車及綠化後巷等。除此之外,往後九龍東的賣地計劃條款亦會加入綠化環境要求,希望藉此長遠改善九龍東的環境,配合整體轉型的效果。

「聰明九龍東」的出現旨在優化起動九龍東計劃,淡化區內工業形象,令九龍東除了用地外,環境配套亦趨向商業化。目前九龍東甲級寫字樓租金仍處於中水平,租金升幅受制於附近環境仍未達到甲級寫字樓配套的應有水平。

相信發展「聰明城市」方針對九龍東寫字樓市場有顯著的正面影響,綠化措施將改善整區環境、單軌列車的發展亦加強了整區與港鐵的連接性,屆時觀塘與九龍灣沿海寫字樓交通欠發達的情況將得以改善,吸引更多企業從核心商業區遷入,進一步釋放區內物業的潛力。

在「起動」及「聰明」兩個概念相配合下,整個九龍東發展計劃將變得更完善;再加上已啟用的啟德郵輪碼頭及將來的啟德發展計劃,相信能為旅遊、酒店、零售及飲食業帶來更多的機會。令區內配套更完善之餘,亦能實現產業多元化的優勢,吸引更多跨國企業進駐,成為另一個新中環。

余錦雄
世邦魏理仕投資物業部資深董事總經理

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