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2015年9月6日 譚少山 專家評論

日本樓放租先考慮三問題

最後閣下可能像筆者的朋友,打算買了日本樓之後放租,甚至打算以租金供養按揭(因日圓利率特低)。如果是的話,我覺得大家最少要考慮三個問題:一、日圓的滙率及按揭利率走勢如何?二、該租盤的實際回報是不是如你預期?三、和香港買樓放租比較,哪一個投資會較划算?

針對第一個問題,坊間已經有文章說明按揭的金額下限、利率及哪些銀行會願意承按等,筆者就不重複了,看起來日圓供應應該仍會源源不絕致使其滙價繼續下跌,讓借盡甚至不還非常着數(即「日本大媽」Carry Trade的策略)。唯一要留意的似乎是會不會有一天市場對日圓信心完全崩潰,導致大舉撤資而讓利率飆升,一如現在的希臘及不久前的俄羅斯。

不過,話說回來,日本人自己擁有的國債比率較高,就算突然有信心危機而導致外資撤退,日本仍然可以發債及增加貨幣供應,亦可以貨幣化其政府的財赤,而看來日本國民亦都願意支持自己國家的國債,那麼日圓的利率就不至於狂飆。而且信心危機中日圓應該是下行的,是的話利率的影響便會被抵銷。

哪日圓又會不會不跌反升?這似乎就等於賭未來美國的經濟差還是日本的經濟差,又或者美國先加息還是日本先加息。凡事無絕對。

至於第二及第三個問題,就算放租,閣下其實仍然要考慮樓價及其買賣的各種費用。除非你有意歸化或長居日本,否則你最終必定會有一刻賣樓,而這方面的成本必須考慮,上文已有交代。

關於租盤的回報,當地的中介有可能會說有7、8厘甚至10多厘,但再提一次,他們通常會收總租金的5%作代管費(代收租金,登廣告等),亦要交所得稅,所以你實際所得的不會有這麼多厘。而且有些地區的空置率特高,一般買賣中介不會說該盤很難放租的;然而,對投資者本身來說找不找到租客最為關鍵,因為會影響租金收入從而影響實際的回報率。例如一年中如果有3個月用來找租客,閣下所得便少了幾乎四分一。

筆者以前曾經短時間於日本工作,亦試過怱忙找租盤,回想當年找租盤不是這麼容易,又需要公司及日本人擔保,又需要開出糧戶口、匙金及6個月按金(現在少了),門檻頗高,而且願意收留外國人的盤不是很多。筆者記得初到日本找租盤其實很快便有消息,但一到現場看,不單偏遠,而且看來很少人租,於是筆者寧願先住酒店,再慢慢等比較近公司的租盤,結果都住了一個月酒店才找到,而且也是剛巧有人提早搬出才輪到筆者。所以說在日本,連租約的賣盤反而比較穩陣(和香港好像不同),至少閣下知道該地區受歡迎,有租客願意承租,而承租後,租客一般都比較「忠心」,亦會準時交租,較少租霸。

香港的租金回報率約2%至4%,空置情況一般不高。哪究竟日本樓的租金回報需要多幾多,才值得大家冒險做跨境包租公(或包租婆)?筆者認為,閣下應該想清楚及計清楚,不要簡單聽信游說。

最後,因篇幅關係,筆者於篇中還來不及分析有哪些因素在影響日本樓價及日圓滙價,希望日後有機會續談。

日本樓價四之四

譚少山
獨立分析員

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