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2015年8月30日 譚少山 專家評論

日本樓交易費用

日本樓市看起來乏善足陳,那究竟是個別市場問題,還是日本本身經濟問題?要找出答案,最簡單的就是比較當地的其他市場,例如股市。雖然股市不完全代表經濟,但可以反映投資者對該地的看法。而筆者為了和香港市場比較,日本的樓市及股市均已折算成港元計算,筆者亦有列出本港樓市及股市於附圖作比較。

從表面看,可以看出日本股市(日經225,圖中紫線,以港元計價)的表現好過樓市(橙線及藍綠);而香港則相反。這便帶來一個很重要的問題:過去數年投資日本股市勝過樓市,這是不是等於未來投資股市優於樓市?

這又回到一個基本問題,就是閣下買日本樓的目的為何?如果投資佔了很重要的比重,扣除持有成本、股息及租金收入後,有可能股市會比較適合閣下,雖然股市股息可能不及租金收入,但其交易費用低,流動性更強,緊急情況也較容易應付。但如果閣下是真的打算自住的話則另作別論。這和應否在香港買樓幾乎是同一條問題。

在日本,交易樓宇要付的費用和香港有少許出入。在買方面,買家需付各種購買物業的相關稅項、律師費、中介佣金、火險及地震險等,總計約樓價的6%至9%,另外還有建築物的消費稅(土地則並非課徵消費稅的對象),理論上該稅是賣方付的,但就像大家到當地便利店買東西一樣,其稅項已經加到樓價內,實質為買方支付。現在該稅率為8%,日本政府已經計劃於短期內把消費稅加到10%,就讓我們看一看日本政府是否真的有guts按計劃加稅。

維持方面,每年業主要交固定資產稅及都市計劃稅(固都稅)、管理費及維修儲備金等,約樓價2%至4%,比香港貴,放租的即要再付租金5%代管費及所得稅(5%至40%),如果閣下不代管,長期空置而物業又老舊的話(例如木製建築),即日本所謂的「空家等」,有機會要額外加稅。

最後在賣的時候,賣家則要付資本增益稅,5年內利潤30%,5年以上則為15%。以上所列的只是一般需要考慮的費用,還有可能有其他筆者遺漏的,閣下於買樓前請務必先上日本的不動產公司做足功課(有中文版的),購買時亦一定要跟中介弄清楚每個細項才作決定。

至於投資日本股市就相對簡單得多了,筆者就此帶過。

補遺:筆者於4月比較香港樓市及股市回報的文章中用了t-Test去做假設檢定(Hypothesis Testing)。但這背後其實有一個大前提,就是回報需呈正態分布(Normal Distribution)。筆者為了簡單講解,所以於篇中假設了回報呈正態分布。但筆者通常不會這樣假設,所以另外都用上了其他不需要此假設的假設檢定(其他Non-Parametric Testing),最後亦得出同一結論,特此補充。

日本樓價四之三

譚少山
獨立分析員

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