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2015年8月23日 譚少山 專家評論

日本樓需求欠奉

如果過去2年購買日本樓並無甜頭,哪未來又如何?這便要看更長時間的數據,以及要看什麼因素在影響日本樓價及日圓滙價(即有哪些領先因素),再看閣下購買日本樓的目的是什麼,例如是自住、投資、收租、還是三個願望都想滿足?

假設閣下的目的是自住,或平時會在日本渡假一段時間,又作為投資的話,我想你比較要關心的是永住權、按揭或升值潛力等問題。而有關價值的問題因為是以港元計算──除非閣下已經移居日本永住或已入籍,我們便有必要把當地樓價指數轉換成以港元計算。因此,筆者上網找出相關數據,得出東京都戶建住宅及分層大廈的圖。

附圖中紅色及橙色的兩條線為以港元計算的東京樓價(橙色為戶建住宅,紅色為分層大廈);其餘4條則是以日圓計算的樓價(又分東京都及全國)。可以看出自2008年至2015年,雖然以日圓計算日本分層大廈價格有所進賬,但由於近期日圓下滑,令分層大廈的升幅打回原形,戶建住宅甚至倒跌,可見滙價的殺傷力不容忽視。滙價插水有機會帶動當地經濟,但作為「外人」,東京都甚至日本全國的樓市看來都不是好投資。

當然閣下可以選擇「追落後」,那便要看當地樓價升得快,還是滙價跌得快了。雖然可以看出日本政府有心推低日圓滙價,但動作頻仍之餘卻對推動經濟成效不彰,通脹亦似有若無。

每一項商品背後都有四種「力」在決定其價格:即該商品之供應、該商品之需求、該貨幣之供應、該貨幣之需求。單單增加貨幣供應有可能推高價格,但很多時我們要的其實是成交量,即所謂「經濟」,例如GDP,都是以量多為優。例如我們有一個假想經濟,該國只生產蘋果,GDP為10個蘋果的價值(或其交易價格)。如果每個蘋果1元,GDP便是10元。要增加GDP,我們可以印銀紙,令每個蘋果賣2元,那GDP便有20元了,但其實要GDP增加到20元,更理想的是生產及出售多10個賣1元的蘋果,即供應及需求同時增加,令經濟更蓬勃,同時亦維持幣值穩定,穩住通脹,而不是玩貨幣的數字遊戲。

故此,如果經濟不成,樓的需求沒保障,其價格上升也可能只是貨幣供應增加造成。這好不好?作為投資,我當然想買了的資產長升長有,但貨幣供應增加總有一個限度,否則便會影響其他經濟民生環節;然而,如果樓價上升是因為對樓的需求,樓價便可以比其他商品升得更快而不影響其他市場,亦升得更實在。後者似乎是樓市投資者比較樂見的,但日本仍然欠奉。

日本樓價四之二

譚少山
獨立分析員

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