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2015年8月4日 王永偉 專家評論

中產也需資助的樓市

市建局的啟德煥然壹居開始軟銷,以其鄰近港鐵車站、180度海景,入場費估計在400萬元左右,加上申請的入息條件寬鬆,估計會吸引大量合資格人士認購。問題是,為什麼資助房屋的申請標準會如此寬鬆?

據各大傳媒引述市建局,煥然壹居資助房屋單位會以市值8折出售,月入6萬元以下、資產在300萬元以下,以及過去5年未持有本地住宅物業的家庭,均合資格申請。單計月入6萬元的入息限制,本地有八成家庭月入均在此水平以下。由正面角度看,如果八成家庭為資助房屋福利覆蓋,也未必是壞事;不少港人都羨慕新加坡人可平價購買政府組屋。

不過,目前的情況只是八成家庭(單計月入)有資格申請一個幾百伙的資助房屋,此個被稱為「中產居屋」的項目,似乎較似一個抽獎遊戲。而由市建局高層的言辭看來,該局在煥然壹居之後,亦無意興建更多資助房屋。新世紀的中產居屋,似乎有機會與房委會於八十年代發展的「中等入息家庭房屋計劃」美樂花園一樣,無以為繼。

另一個值得討論的問題是,為什麼「家庭資產300萬元、月入6萬元」的家庭,都被視為需要房屋資助?上世紀九十年代,房協推出購買資格類近的夾屋(當時的限制是家庭月入6萬元以下、資產上限120萬元),協助難以負擔私樓,又不合資格申請居屋的人士置業。當年要發明夾屋計劃,某程度反映私樓樓價已嚴重偏高,連中產家庭都難以負擔,迫得官方要推出專供夾心家庭申請的資助房屋。

由事後孔明的角度來看,當年夾屋的推出,可說是一個樓市警號──連中產階層都難以負擔樓價,購買力可能無以為繼;而在首個夾屋屋苑落成2年後,便爆發了亞洲金融風暴,樓價輾轉下跌7年。

溫故知新,目前值得思考,新一代中產居屋是否也反映樓市出現類似1997年的情況,即購買力漸見乾涸?

問題似乎沒有一個簡單的答案。由悲觀的角度看,目前樓價與入息比率的確已屆歷史高位;一般所說,市區細單位樓價已是家庭入息中位數的14、15倍;樓價仍能在高位運行,一般相信與按息極度偏低有關。不少看淡後市的分析因此估計,一旦利息逐步恢復正常,樓價將出現明顯調整。

不過,由樂觀的角度看,幾年來政府和金管局的種種辣招,將成交量大幅減少。1997年有17萬宗住宅成交,2014年則只有63807宗。更少的成交,意味實際上樓市由較高收入一群支持,樓價雖然脫離中等家庭負擔能力,但壓力測試、按揭成數限制與信貸資料庫等,卻一定程度上保證了買家都有較強負擔能力。

換言之,雖然「樓價高企」、中產也需要資助入市的格局與九十年代類似,但真正斥資入市的買家,負擔能力似乎明顯強於上一周期。因此,難以單純因為中產居屋的推出,而斷定樓價泡沫程度已迫近1997年的高峰。好消息是,在此情況下,即使外圍有什麼風吹草動,樓價亦不虞大跌;壞消息是,有資格入市(那怕是「上車盤」)的家庭買少見少;那些長年租樓,租金支出高企,居住環境卻惡化的家庭,對社會的怨氣將愈來愈大。

王永偉
按計劃執行董事

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