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2015年6月9日 王永偉 專家評論

為求達標的風險管理策略

眾所周知,在金管局要求銀行為按揭申請人進行壓力測試後,以及信貸資料庫加入正面按揭資料後,大致上杜絕了借款人過度借貸的問題。即使外圍有什麼風吹草動,本地樓市的表現亦會遠較上一周期為佳。不過,監管機構設定了風險管理標準,有時也會出現貸款機構為求達標,反而增加風險的情況。

先看一下按揭壓力測試的要求,對未持有或擔保其他按揭物業的按揭申請人來說,要求是:在現行按息下,供款不逾月入五成;按息升3厘,供款不逾月入六成。

要求簡單易明;但壓力測試其實只是傳統供款負擔比率(Debt-To-Income ratio ,DTI)的改良版。改良之處是,加上「按息加3厘」時,要求供款不逾收入一定比例,一定程度避免了在低息環境下借入「可負擔」的債務,加息幾厘時供款卻難以負擔的情況出現。

不過,縱使有此改良,DTI的一些缺陷,仍會「遺傳」至壓力測試。舉例而言,一筆400萬元的按揭貸款,如果利率為2.15厘,還款期20年,月供為25521元;按息加3厘時月供為26731元;通過壓力測試的收入要求是44552元。

如果一名借款人月入只有43000元,那如何是好?簡單來說,把按揭年期延長一點就好了,例如把年期延長至22年,月供將降至19030元,按息加3厘時是25351元,通過壓測的收入要求是42252元。月入43000元,便可通過壓力測試。

延長還款期,令每月還款減少,是常見的應付DTI要求的方法;延長了還款期,每月供款便少了,同一收入之下,自然較易通過要求。同一方法應付壓測要求一樣有效。以延長還款控制每月供款不逾要求,可說合情合理。但在落實至具體執行上,有時卻會出現為求達標,理論上風險反而增加的情況出現。

話說某人申請按揭,其月入正好是43000元,希望借取的金額亦正是400萬元。但他的收入中,36000元是有完整證明,包括公司信、出糧紀錄、繳稅證明等;另外7000元,申請人說是「外快」收入,有入數紀錄,但沒有其他證明。

根據壓測要求,如果銀行完全採納申請人月入43000元,以息口2.15厘計,只要供款期長於22年,便可批出按揭。但有關銀行認為,借款人的外快收入不可盡信,但如果只計他正職36000元的收入,卻無論如何都不足以通過壓測。結果銀行想出一個「折衷方案」,就是申請人原本要求22年按揭,銀行卻批出30年的按揭。

個案的關鍵是,借款人那7000元的收入是否可信。有關銀行將批核的按揭供款期拉長至30年,表面理由是「借款人就算收入不是十足43000元,供款也不會佔收入太多」。但仔細想一下,對貸款人來說,還款期愈長,按揭本金的償還速度愈慢,理論上風險反而增加。銀行為了在滿足風險管理要求,最終反而作出令自己風險增加的決定。

王永偉
按計劃執行董事

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