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2015年4月30日 專家評論

金管局收緊樓按暫未對樓價造成壓力

前言:投資分析部利用全港118個主要屋苑每周平均呎價的數據,編制了三類樓市市寬(market breadth)指標,包括:(1)屋苑樓價高於10周移動平均價比率──這是統計全港118個主要屋苑樓價高於10周平均價比率;(2)3個月平均升/跌(A/D)線──統計118個主要屋苑樓價按周上升的數目,再減去下跌的3個月平均數;(3)屋苑樓價偏離52周新高/新低平均百分比──量度主要屋苑從一年低位(高位)回升(回落)的平均百分比。

以下是跟進這些指標,截至2015年4月22日過去一個月的變化情況:

過去一個月整體樓價的走勢,繼續反覆造好,顯示金管局於2月28日收緊樓按措施,暫未對二手樓價造成太大的壓力。反映整體樓價表現的中原城市領先指數,較3月初上升約3.3%;而九龍區的升幅更高達5.3%,是所有區份中表現最佳;反而較多上車盤供應的新界東和新界西,表現則較落後,期內的升幅分別只有0.2%和1.8%。

市寬表現方面,統計全港118個屋苑樓價高於10周移動平均的比率,在八成以上的高位回軟。截至4月12日,這比率溫和回調至75%,並且與樓價走勢出現輕微的背馳。

統計全港118個屋苑樓價3個月移動升/跌(A/D)線方面,於過去一個月同樣出現溫和的回調;最新讀數為25,即過去3個月內上升屋苑數目較下跌的多出25個,數字回軟至近一個月以來的低位。

屋苑樓價高於1年新低平均百分比方面,過去一個月變動不大。截至4月12日,最新的讀數為22.9%,即全港118個指數成分屋苑樓價,高於52周低位的平均百分比達22.9%,與上月初22.2%的水平相若。正如上月分析已指出,目前這比率已回升至自2003年以來的下降趨勢線阻力位置附近。從樓價技術分析角度來看,樓價目前的升勢,將於未來3個月內放慢下來的機會存在。

總括而言,樓價過去一個多月來繼續高位徘徊,金管局於2月底收緊樓按的舉措,似乎暫未對樓價造成太大的壓力。從市寬的角度看,個別市寬開始與樓價出現溫和的背馳,而屋苑樓價高於一年新低平均百分比,亦已攀升至下降趨勢線阻力位置,反映技術阻力似乎愈來愈大。這是否意味金管局收緊樓按的影響,稍後時間才逐步顯現出來?

呂梓毅
信報投資分析部首席經濟及策略師

註:具體指標編制和應用方法,以及數據來源等的介紹,見2011年11月17日「探討本港樓價後市走勢」、2012年3月8日「樓市完成調整重拾升軌? 」和2012年5月3日「新界樓價跑贏市區」。

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