熱門:

2019年9月2日 推介文章

新界地緣矛盾多 中港緩衝帶變「火藥庫」

回歸以來,銅鑼灣至中環一直是傳統的遊行示威路線,但今次「反送中」運動卻遍地開花,經過沙田新城市血戰及元朗白衫軍襲擊後,新仇舊恨在新界引爆。冰封三尺非一日之寒,可惜回歸以來,特區政府連番施政失當,處理中港矛盾進退失據,導致新界這一原本的緩衝帶,演變成衝突最前線。

撰文:李潤茵 本刊記者

自從發生「元朗黑夜」,汪敦敬備受追訪。他很早已開發大西北,1989年創辦祥益地產,主攻屯門和天水圍,對新界瞭如指掌,分店維持約三十間。

7月21日後,全港聚焦新界西,這位「新界西北王」倒是派定心丸,告訴記者政治再險惡,「搵樓始終要睇樓價現實!」話音甫落,8月初荃灣映日灣開售,短短數天已經超額認購逾24倍。

「即使是元朗,原居民財富世代相傳,大型屋苑居民負債率都很低,七成物業已供滿。」平常心看政治浪尖,皆因這位老行尊見慣風浪,連黑社會都應付得來,在新界最大體會是:總有辦法維持平衡。

原居民和非原居民衝突?在汪敦敬眼中,是被渲染了,兩者實際擁有共同利益,「沒有人搬進來,地怎會值錢呢?」過去30年,他見證着元朗、屯門及天水圍發展,今日「新界西是大灣區的銜接點啊!」

新界很早已非有牛的鄉村,連最後一個新市鎮東涌都是九十年代產物,近十年則朝深港融合發展。

港英實施「一港兩制」

重新定位新界,要先拋卻過時概念,例如新界很窮。「2011至2016年,收入升幅最多五個區,四區在新界,分別是北區、元朗、屯門及大埔。」香港最窮那班人,實際住在舊區劏房,「新市鎮很少!」

六年前,中大講師梁啟智研究港人對新界的想像,向本刊形容,從來沒有一個完整的新界概念,「新市鎮及鄉郊差天共地,新東和新西人口結構都完全不同」。

殖民時代,港英官員很清楚這塊租借地複雜,與直轄的港九地區存在巨大差異,於是在新界實施「一港兩制」,美國約翰霍普金斯大學(Johns Hopkins University)政治經濟系教授孔誥烽笑稱:「英國人就是知難管,索性自己不管, 讓新界人管新界事!」

如是者,很多法例專門為新界而設,例如《鄉議局條例》及《建築物條例(新界適用)條例》等。回歸後,這種殖民制度順利過渡,只是港英政府與特區政府,對新界定位已經截然不同。

關鍵轉變在經濟角色。「在英治時代,新界只是緩衝,用荒野來區隔中國大陸跟香港市區。」孔誥烽話鋒一轉:「現在大灣區要融合,新界就變為『深圳南』,按這個概念繼續擴展。」

洪水橋變中環?

正因經濟重心轉移,新界近十年連番爆發衝突。2007年宣布十大基建後,城鄉矛盾愈演愈烈,「反高鐵保菜園」達到顛峰,後來相繼出現反東北發展、反水貨客,民怨日積月累,遂於反送中引爆炸彈。

汪敦敬扎根多年,很清楚箇中緣由,率先狠批規劃矛盾。這位擔任多項公職的地產界老行尊,更直斥政府犯下「低級錯誤」。用大本營屯門為例,「明知跟內地近在咫尺,何解只得兩幢甲級商廈呢?」規劃落後形勢歸咎於行政能力差。

即使有洪水橋計劃都「為時已晚」:「若然這一宏圖能如期進行,甲級寫字樓數量將等同中環,設計均採新加坡等級,但現在一切仍是空中樓閣,以『龜速』進行。」

不過「政策市」已經足夠抬價。記者到洪水橋逛一圈,感覺仍然鄉郊,主要是一條毗鄰輕鐵站的街道,附近零星幾間商店經營街坊生意。但原來當中有地舖,開價已高達千萬元,資深商舖投資者李根興說:「因為看好長遠前景。」

他早前以760萬購入400呎舖位,坦言相較政治衝突,更怕「新界舖難買」──難在很多舖位皆由鄉親持貨。兩年前,為求得一盤,李根興便不惜三顧草蘆,甚至直接搬到元朗,只為打開關係。

鄉紳操縱發展

除了城鄉,新界第二種矛盾在於,城市化無法擺脫鄉紳操縱。孔誥烽指出,其實鄉議局自1950年代重組後,性質已起重大變化,成為「收地發展機器」,自此無論政府或發展商,收地都要靠鄉議局,後者會動員基層村代表游說原居民。

部分城鎮長期給人鄉村感,例如元朗,其實都關乎鄉紳勢力。「傳統以來,元朗鄧族是新界大族,每次收地都激烈反抗,所以港英政府都忌憚。」孔誥烽舉例修建九廣鐵路,「英國人寧願繞過元朗平地!」後來七十年代,因要發展新市鎮,有觀點認為殖民政府利用丁權,拉攏新界鄉紳出讓土地,1977年元朗成第五個新市鎮。

近年,新型屋苑相繼落成,愈來愈多中產遷入。若根據「士紳化」理論,傳統社區會現代化,推高地價和租金,高收入遂取代低收入。理論能夠在市區應用,例如油麻地果欄,一進入新界卻變調。

隨着社會經濟結構轉變,今日走進新界,原居民和其他香港人,生活方式分別不大,城鄉界線都愈來愈模糊;然而,「原居民」作為政治身份,意義就大不相同了!

關鍵在於土地擁有權──新界城市化並沒消弭鄉紳勢力,相反卻是鞏固了。因為新界原居民不但擁有丁屋及祖屋,很多時還持有大量土地。

如是者,新界出現「士紳化」前半段,即高薪外來者遷入,然後帶動地區消費,租金及地價水漲船高;而變奏則是原居民成為最大受益者,在區內擁有土地的話,甚至可以待價而沽。在洪水橋,李根興告訴記者舖位選擇不多,業主還不斷反價,似乎不愁,甚或無心沽貨。

土地利益的潛在矛盾,在「自由行」實施後更加突出──過去十年,投資商舖都知道「愈北愈升,愈南跑輸」這條金科玉律。

消失中的中港邊界

拜「自由行」所賜,上水、元朗及屯門等新界邊鎮,地舖升幅跑贏大市,還引爆出中港矛盾。正如孔誥烽指出:「光復行動其來有自,在反送中前,上水、屯門及元朗已經存在水客及走私問題。」

話雖如此,在7月13日近三萬名市民參與「光復上水」遊行後,同月龍豐藥房老闆謝少海,再斥1.55億購上水兩間地舖,似乎想向外界表明business as usual(一切如常)!在新界,能夠掌握土地資源不外乎兩類人:發展商及原居民。謝少海則與鄉事派關係密切,並身兼省政協委員。

本地發展商自八十年代,已經在新界囤地,用低價收購農地,再伺機入紙改建豪宅;另一邊廂,由於原居民擁有丁權,所以每位男性在法律上都擁有面積700呎、高25呎的丁屋,即使人口目前僅為70萬人,但在新界土地持份者中,仍然是一股很重要的力量。

相反,逾300萬普通新界居民完全是局外人,真正no stake(無持份)!過去十年,由雙非孕婦迫爆公院,到搶購奶粉、日用品,水貨客猖獗的同時,租金與樓價已翻升。有恒產者發到豬頭,無恒產者不但無法受惠,還要承受百物騰貴,日日面對中港矛盾,例如「原本食開牛腩那條街,突然變成藥房就是矛盾。」作為「半個屯門人」,汪敦敬深明大媽噪音對居民的滋擾,如非新界居民無法體會〔見圖〕

新界未解殖 內外力量糾纏

少數人的利益脫離大多數居民福祉。汪敦敬認為,癥結不在內地旅客,而是本地資源分配。他解釋,香港實際有條件「以患為利」,舉例內地需要奶粉,與其設限購令,倒不如增建商場滿足;內地需要醫療,香港實行增開醫院,甚至可達到「以醫養醫」,而凡此種種的前提,就是要「供應足夠土地」。

出路是向「環保」開刀:「環保應該是管理概念,而非神聖不可侵犯。香港綠化地比率很高,很多都近水及電,政府只要動用3%,已足夠未來20年脫困,然後開展『八萬五』。」汪敦敬憂心忡忡表示:「從佔中到現在,造地沒半點成績。若這個深層次矛盾不解決,早晚都會再爆發第三次(群眾運動)。」

參考過往經驗,香港每次經歷社會動盪,也會催生出重大政策改革,對上一次就在六十年代末,中港爆發地緣政治衝突,矛頭直指英國殖民政府,其後丁屋政策在七十年代出現。孔誥烽曾翻查英國檔案,進一步向本刊透露:「六七暴動期間,中共在元朗大族發展黨組織,其中包括拉攏鄧族。」

回到今天,香港能夠舊酒新瓶嗎?目前,新界始終擁有最多土地,單單計算四大地產商,他們只要拿出僅三成農地儲備,已經足夠建九個太古城,問題在於特區政府有沒有足夠政治能量收地。

另一個重大持份者是鄉事派。過去,新界原居民在港英政府「選擇性鼓勵寬免」的分化手段下,親政府的鄉親即獲利益(可見於鄉議局改組);到八十年代中英談判,中方為拉攏傳統鄉紳,人稱「新界王」的前鄉議局主席劉皇發左右逢源,許多新界制度都保留下來,包括備受爭議的「丁權」都順利過渡。

近年,中方積極扶植嫡系,尤其經過反高鐵一役後,傳統鄉事協調失效,無力處理菜園村這類在新界數量日增的非原居民村落。孔誥烽進一步憶述:「幾年前,劉皇發和侯志強等傳統鄉事派,曾經向中聯辦提出組黨,結果鎩羽而歸,後來就出現了何君堯這類新興勢力。」他續道:「兩派不咬弦,最尖銳是2016年立法會勸退周永勤事件,周乃傳統鄉事勢力。」

中央在打什麼算盤呢?其實有機會是「攬炒」。「從中方立場,現在強調中港融合,發展新界很重要,實際上有充足動機拆除『丁權』這塊絆腳石。」孔誥烽補充,紅色資本經營的書局所出版的新界書籍對「一港兩制」亦很批判,認為回歸後應該取消;另外,林鄭任發展局局長時已經提過「截丁」。

「終歸要終結,問題在於如何將反彈,甚至反抗,降至最低。」他估計中央都正在思考同樣問題。

——節錄自九月份《信報財經月刊》

 

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 信報會議中心租賃 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。