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2018年12月5日 推介文章

樓市跌 七類物業命運迥異

撰文:高天佑 《信報》專欄作家

一如筆者預測,樓市在今年年底見頂回落,對於擬上車人士,今起兩年內(即2020年年底前)將出現買入機會窗口。具體來說有4類單位最高危,另外3類物業則有較強防守力,值得現時持貨業主以及擬入貨人士留意〔見表〕

一、細冧心勢冧深

第一類最高危的物業,無疑是過去幾年熱賣的「納米樓」,即是實用面積最多200多方呎、最少只得100多方呎之超級迷你戶。這類單位之所以熱賣,皆因隨着樓價飆升加上金管局「逆周期」措施,很多人上車最大障礙在於首期不足。

例如一個正正常常、實用面積500方呎之兩房細單位,長久以來被視為上車盤入場門檻,按現今呎價2萬元計算,總樓價1000萬元,最多從銀行借取五成按揭,等於要一次過拿出500萬元現金做首期,莫講對於普通打工仔,即使是醫生、律師等專業人士也甚有難度。假若退而求其次,接受面積350方呎之更細小單位(前提是只能結婚不可生仔),按呎價2.2萬元計(面積愈細呎價愈高),總樓價也達770萬元,做六成按揭,仍須拿出308萬元現金首期。

面對首期困局,很多急欲上車人士只能以「冧心」(lump sum,即總樓價)為第一選擇標準,追求600萬元以下,甚至400萬元以下單位,皆因前者透過按保計劃可做八成按揭,後者更可做九成按揭,換言之首期門檻分別低至120萬元以下和40萬元以下,能負擔的打工仔光譜大大擴闊。

這種畸形現象導致納米樓近年異常吃香,例如港九市區的200多方呎一手新盤,呎價往往達2.5萬元以上,比起普通小型單位以及中型和大型單位更高,以至於沙田第一城、金獅花園等新界舊樓也動輒叫價逾2萬元,只因lump sum夠細,最能「冧」(取悅)到上車客焦急的「心」。

此一情況也讓現今很多人、特別是年輕世代以為,細單位平均呎價「自古以來」就高於大單位。然而實情恰好相反,包括香港在內的世界上大多數經濟體,「自古以來」都是住宅面積愈大呎價愈高,一來供應較稀有,二來大單位處於「換樓鏈」頂層,三來買大單位者多屬有錢人,四來大單位通常位於豪宅地段,並有較佳建築、設施和管理質素。

直到2012年,受到上述之樓價飆升和「逆周期」因素影響,本港的細單位和大單位之平均呎價才首次出現逆轉交叉點。例如據差餉物業估價署統計,在2005年1月,港島區A類物業(面積40平方米以下)和B類物業(40至69.9平方米)之每平方米平均售價分別為37045元和47389元,換言之後者高出足足28%。但此一差距持續收窄,直到2012年12月,兩者首度換位,A、B類物業每平方米平均售價分別為123635和121413元,隨後差距持續擴大。

這種趨勢在新界區物業更加明顯,及至今年9月,該區A類和B類每平方米平均售價分別為140325和116613元,前者高出20%。更甚者,差估署劃分的A類物業面積上限為40平方米,等於431平方呎;若只計算100多方呎和200多方呎「超級迷你戶」,情況肯定更加誇張。

然而,隨着樓價回落加上金管局可能放寬「逆周期」措施,過往幾年造成納米樓異常吃香之因素勢必消散,塵歸塵土歸土,細單位和大單位之平均呎價差異終將回歸到「自古以來」規律。再者,發展商近幾年爭相興建大量納米樓應市,以致此類單位供應在市場上不尋常地激增,畢竟納米樓住一個人也很勉強,根本不符合人類生活常態,若非過往幾年樓市畸形,對此類單位之市場需求其實十分有限。種種因素結合,「細冧心」納米樓樓價過往幾年升得愈癲,今起幾年也將撻得愈甘,冧(跌價)得愈深。

二、新界區半新盤

跟「細冧心」納米樓情況相似,發展商過往幾年在新界區、特別是「大西北」元朗和屯門推出大量新盤,憑着「呼吸plan」(免資產和入息審查,有呼吸就借到錢)、零首期、先住後付、超長成交期等看似很着數的付款優惠安排,吸引了不少本身實力有限的人士上車,並憑此把這些新界區樓盤之平均呎價催谷到荒謬程度,幾乎跟港九市區物業看齊。

「出來行遲早要還」,隨着「呼吸plan」低息優惠期結束,或者「先住後付」始終要「付」,以及「超長成交期」終於到期,大批上車客由2019年開始需要為物業向銀行申請按揭上會,屆時始終要考驗自己實力(包括首期和入息),兼且遇上樓市下跌周期(令物業估值下調)和加息周期,再加上原本樓價已經虛高,構成四重連環打擊,不少人將被迫撻訂甚至淪為負資產。而新界區半新盤聚集大量這類個案,恐將引發「人踩人」,形成劈價出貨重災區。

三、非優質舊樓

過往幾年瘋狂升市造成雞犬升天,讓一些非優質物業,例如樓齡逾50年以上舊樓、不實用單幢樓,以至於缺保養唐樓,也能賣出高價。但隨着樓市退潮,「雞犬」面臨打回原形,再加上特首林鄭月娥厲行增加公營房屋供應,又把居屋定價降至五二折,很多這些低質物業的潛在買家同時符合居屋或「港人首置上車盤」資格,他們會發現公營房屋不但售價夠平,而且質素也較高,試問又怎會再對低質私人物業有濃厚興趣。

四、新興豪宅區

最後,一些所謂「新興豪宅區」近年樓價升勢凌厲,包括西九龍和啟德,在發展商大力吹捧及地產經紀招徠內地豪客之下,大有追趕老牌豪宅區之勢。然而,貴氣向來需要培養,真.豪宅區之特色也要經過多年檢驗,上述「新興豪宅區」除了有大批新盤聚集及較多海景之外,實在不知「豪」在哪裏(何況約10年後,將有另一超巨型新興豪宅區「明日大嶼」面世,帶來大量新增供應競爭),在樓市下行周期的抗回落能力也成為疑問。

——節錄自12月號《信報財經月刊》

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