整體樓市面臨重大調整，細價樓最弱不禁風。自2012年後，置業者為求上車、政府重量不重質、發展商愈細愈好賣，遂出現細單位平均呎價逐漸跑贏大單位的扭曲現象。如果整體樓價調整一兩成，價格虛高、供應泛濫的細價樓就要調整三四成。近年不乏首期靠父幹、按揭用「呼吸Plan」的首置客，一旦淪為負資產，父母退休、生育子女的大計就會打亂。

撰文：黃愛琴 本刊記者

踏入2018年，香港樓價再創高峰：比2008年高升足足兩倍、連續8年榮登「全球最難負擔買樓城市」、瑞銀《全球房地產泡沫指數》第一位。樓價與收人嚴重脫節，再加上政府「逆周期」措施，迫使上車客和投資者集中火力猛攻小單位市場，發展商也推出大量納米樓迎合市場。

納米樓不如監獄

現時納米樓未有明確定義，但是差餉物業估價署統計的最細私樓類別，為實用面積少於20平方米（215呎）。若以此計算，2013年至2017年間，納米樓落成量激增8.5倍，由81個加到691個，初期主要集中在九龍城、深水埗、油尖旺等市區中心地帶，後期擴展到港島（中西區、灣仔）及偏遠的新界（元朗、大埔）。

至於實用面積介乎20至39.9平方米的小型單位，落成量也飆升接近5倍，由2013年的1423個增至2017年的6891個，佔總私樓落成量由16%升至35%，成為最多供應的樓宇類別。累計2012至2016的落成量，小型單位主要集中在新界（佔39%）和九龍（佔36%），港島只佔1/4；以18區計算，元朗遙遙領先（2907個），其次為油尖旺（1563個）、灣仔（1337個）和深水埗（1244個），可見地價相對低廉的大西北是小型單位的主要試驗場。

拜納米樓所賜，香港人愈住愈細，直逼「車位」和「監獄」。舉例，屯門菁雋獲屋宇署批出的實用面積（Usable Floor Area，即不包括洗手間、浴室及廚房等面積）最細只有71呎，比赤柱監獄的單人囚室（80呎）更細。而一個最大的納米樓單位（215呎），亦只有1.6個車位大小。

團結香港基金估計，2018至2022年落成的私人住宅的平均單位面積預計為681呎，比10年前的833呎小了18%。

愈細愈貴 新界變天

「細屋」貴過「大屋」並非常態。2012年前都是大單位平均呎價高於細單位，其後在政府辣招的影響下，細單位的呎價才跑贏大單位。以2017年為例，實用面積最少的A類和B類私人住宅年增長最快，分別為17%和16.7%，超越C、D、E類的大單位約2%至6%(圖一）。這個情況在新界區尤其明顯。自2014年至今，新界區A類單位每平方米的售價，撼贏所有其他中大型單位，「物以罕為貴」變成「物以小為貴」。

一手方面，新建納米樓售價突破800萬、租金呎價貴過同區豪宅，亦時有所聞。

細價樓爆煲論2.0

專家、學者紛紛指出，亂上車危機四伏。今年8月開始，整體樓價下行，成交萎縮，供應量泛濫的細單位最冷清。利嘉閣地產研究部發現，9月介乎500萬至700萬以內的單位二手買賣登記數量按月跌幅最為顯著，跌2個百分點，300萬至500萬元也跌0.8%，顯示細價樓交投變得審慎觀望。相反，1000萬元或以上的單位卻顯著上升3.3%，此消彼長。

紀惠集團行政總裁湯文亮2015年發表「細價樓爆煲論」哄動全城，但預言落空。2018年他捲土重來，對記者表示這次細價樓真的要「爆」了，背後理據離不開需求與供應。

他認為樓價下跌，細價樓必定首當其衝，因為其呎價太貴，而所謂的「剛性需求」是假的！

「不要跟我講有需要，買個床位有何需要可言！真住下去會很辛苦，日後結婚兩個人周身不自在。洗面盆在廁所出面，站上廁所板才開關廁所門，哪裏放四季衣裳？納米樓36個單位一層，如銀座式食肆，大家同一時間上班上學，到時部部電梯都滿人，慘過住酒店！」

別人說「貴買平用」，納米樓卻好可能變成「貴買無用」。湯文亮說：「好多納米樓都在元朗、屯門等地方，你放工之後怎會山長水遠擠入間房？你仍然會跟父母住，納米樓則變成雜物倉。」

現在許多納米樓都未入伙，買家多數買樓花，示範單位傢私「細D」，空間變「大D」，「中伏」機會好高。「買納米樓的人不會買第二次，衰就衰一次。」他說。

「娥六招」出台後，他更加覺得細價樓「無運行」。「52折買居屋，42折買綠置居，而且以往公屋在『無雷公咁遠』，細價樓在市區，現在調轉，公屋在啟德，納米樓在『無雷公咁遠』。」

當年他斷言細價樓會「爆煲」，是因為見不少人問財務公司借錢買樓，或者二按物業。現時「爆煲論2.0」更多了三個不明朗因素：樓價比2015年高、經濟環境轉差、父幹買樓槓桿更大。

——節錄自12月號《信報財經月刊》封面故事