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2018年10月14日 即巿股評 港股直擊

【個股分析】九倉置業收入穩定 後市仍值憧憬

九龍倉置業(01997)去年11月由九龍倉集團(00004)分拆上市,主要在港營運海港城及時代廣場兩個大型商場,合共佔整個投資物業組合估值約89%;其餘物業有中環會德豐大廈及卡佛大廈、鑽石山荷里活廣場,以及4間酒店包括新開的中環The Murray。目前為全球第三大以零售業務為主的上市收租企業,在港擁有的物業樓面面積達1200萬平方呎。

上半年本港零售市場持續好轉,利好該股首份中期業績表現。截至6月底止的純利按年增長1.08倍至101.79億港元(包括投資物業市值重估產生一次性收益52億港元),核心盈利則增8.1%至50.22億港元,中期息每股派1.05港元,相當於投資物業已變現核心盈利約65%,兌現分拆時的承諾。不過,受到集團旗下海港企業(00051)逐漸退出發展物業項目,營業額下跌14.6%至81.54億港元。

海港城的零售銷售增長為組合內之冠,期內增長36.1%至186億港元,創歷史新高,佔全港零售銷售總額約7.5%。海港城商場續租租金持續提升,平均租金上升14%至每平方呎487港元,帶動盈利上升15%至33.78億港元。集團表示,仍會優化租戶組合及推行增值措施,以提升零售娛樂體驗及推動業績。寫字樓方面,在續租租金上升支援下,收入上升4%至12.81億港元,出租率高達98%。為滿足相關需求,集團將港威豪庭的一部分改建,創造36萬平方呎的寫字樓空間,有關工程將於2019年年中前完成,屆時可為業務增長提供新的動力。

本地零售收入仍然穩健

集團另一主營的時代廣場,正進行大型租戶重組,導致租金無法收取,但上半年收入仍微升1%至14.3億港元,盈利維持在12.83億港元,平均每平方呎租金基本持平,為299港元。時代廣場商場人流量穩定,各項增值計劃持續,租戶銷售額增長22%。寫字樓方面,在續租租金穩步增長支持下,收入上升5%至3.68億港元,平均市值租金上升12%至每平方呎66港元,續租租金調升率達10%。2018年6月底出租率維持在99%,續租率為54%。

由於九倉置業的商場採用利潤分成制度,租金收入跟隨商場銷售額增加。港元上半年相對疲弱,是本港零售業向好的主因。展望下半年,中美貿易戰升級,人民幣貶值,或影響內地旅客來港消費意慾,為潛在風險因素。不過,隨着高鐵香港段及港珠澳大橋的開通,有助吸引來自大灣區的短途旅客,可望抵銷負面影響。

根據彭博通訊綜合市場分析,預期九龍倉置業2018、2019及2020年每股盈利為3.530、3.262及3.410港元,給予12個月目標價55.0港元,相當於今年預測市賬率0.78倍,評級「中性偏好」。

蔡向成  元富證券(香港)研究部經理

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