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2019年9月21日 即巿股評 港股直擊

【EJFQ信析】地產指數先見熊 樓市殿後未跌夠

恒指周五收報26435點,微跌33點,整個星期5天皆「見紅」,累計下挫917點(3.35%),險守20天線。

港股積弱,部分原因是周初穆迪繼惠譽後加入唱淡行列,下調香港評級展望至「負面」,主要由於修訂《逃犯條例》掀起的示威衝突已持續逾百天,風波迄今仍未有全面平息跡象,穆迪恐怕亂局僵持時間愈長,將削弱本港金融中心的優勢。

雖然財政司司長陳茂波並不認同穆迪的看法,然而,示威活動及連串暴力場面都使投資者對香港經濟,尤其地產市道憂慮加深。

近期一個有趣現象是,7月開始,恒生地產分類指數(下簡稱地產指數)在過去11個星期的周一,共有10周下挫,跌幅介乎0.28%至3.47%(平均1.66%),唯一例外是8月19日,此乃8月18日民陣舉辦「流水式」集會後沒有演變成暴力衝突的翌日。

換句話說,地產指數8月19日的「周一反彈」固然可視作技術因素所致,惟亦反映每逢周末市面爆發衝擊,對周初地產股都屬利淡,掀動地產指數的起落。究竟此現象會否延續,暫時很難說得準,但可肯定的是,地產指數與樓市息息相關,並具前瞻性。

過往地產股表現普遍跑在樓市之前,地產指數在2018年1月29日攀上44445點高位後率先回落,中原城市領先指數(CCL)當時仍愈升愈有,遲了半年至8月才掉頭。同樣情況曾出現在2015年,地產指數當年6月見頂,CCL隨後在9月開始拾級而下。

本港地產股2019年自4月初走下坡,至今仍未見明顯轉好,形態一浪低於一浪,地產指數在8月中旬露「熊蹤」,從4月3日的45890點計,回落兩成,步入技術性熊市,並挫至35380點才獲支持出現反彈。

摩根大通早前發表報告認為,儘管地產指數自今年高位回調,但板塊內個別股份尚未反映全部不確定因素,包括中美貿易緊張局勢持續、近期社會動盪(unrest)令本地經濟承受的代價,且仍難以量化這些事件的風險程度,意味地產市道或並未見底。

附【圖】所見,地產指數及CCL的集散圖和迴歸線顯示兩者大致呈正向關係,地產指數最新報37865點,迴歸線預測CCL應為149.3,與現水平183.28,潛在跌幅18.5%。另外,當地產指數處於偏高位置例如35000點以上時,集散點多聚於迴歸線+1個標準差範圍內,因此,若以+1個標準差推算,結果可能會較切合目前情況:假設地產指數走勢無進一步惡化,按其領先CCL的特性來看,後者一旦追跌,可由現水平挫至169.1,代表下跌空間約7.7%。

當然,上述只是從往績數據推算,社會運動演變成暴力衝擊事件沒有在考慮之列,惟配合摩通分析,本港樓市確實面對調整風險,短期難樂觀。

信報投資研究部

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