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2019年7月31日 即巿股評 港股直擊

【EJFQ信析】買房託不忘初心 衡量股息率為先

在美國聯儲局一連兩日議息及中美經貿高級別磋商移師上海舉行之際,港股悶局未破,恒生指數昨天反彈40點(0.14%),收報28146點,成交依然偏淡。

大市乏善足陳,早前受捧的房地產信託基金(REITs)更持續捱沽,其中挑戰「紅底」不果的龍頭領展(00823)六連跌,收報92.25元,較歷史高位99.8元,累挫7.6%。

附【圖】所見,以本港資產為主的6隻房託(另外4隻集中持有內地物業),雖然都已從高位回落,惟2019年迄今仍錄得2.24%至16.33%升幅;按息率計算,即使現價最「貴」的領展,目前接近3厘,比起個別公用股或收息股並不輸蝕。

房託的資產主要是收租物業,租金幾乎屬唯一收入來源,據證監會《房地產投資信託基金守則》列明,房託每年需要把不少於經審計年度除稅後淨收入90%,分派予單位持有人作為股息,這使房託派息趨向穩定,因此,股息率(收益率)一般比較高。

有得必有失,由於收入大部分已回饋股東(基金單位持有人),業務拓展資源自然相對受到局限,普遍缺乏強勁增長。綜合來說,房託「類債券」的特色(領展股價與美國10年期債息逆向走勢大致同步;詳見7月19日本欄),是在2019年成功跑出的主因。

不少投資者是因「好息」而入市,本港房託兼具增長潛力遂更加吸引。除了經濟向好租金穩增,特別是領展透過優化工程改善租戶組合,再配合出售資產,然後往外併購擴張版圖;息率既高,業務又有一定發展空間,於是獲避險資金積極吸納。

然而,資金追捧刺激股價急升,派息金額無法跟上,房託息率回報將逐漸失色。此外,高追者也要面對股價調整「侵蝕」回報,像領展般在貼近100元水平時息率不足3厘,現在下跌約8%,已把兩年多收到的股息蒸發掉。債券會以面值贖回,惟房託股價隨市況波動,「本金」難保,這是不及債券的地方。

本港政治局勢剛好為房託回調提供藉口。自6月中旬起,示威擴散多區,衝突愈演愈烈,商場生意開始受到影響,市場重新評估香港經濟前景,而擁有龐大物業組合的收租股首當其衝,成為減持目標,不少地產股都顯著下滑。房託旗下物業所在位置暫時未變「災區」,但早前股價猛漲使估值偏高,加上整體氣氛拖累,終成了沽售對象。

6隻房託自高位回落4.1%至14.8%,現價是否吸引?環球各國傾向減息,連毫無收入的黃金也被看好,房託較高的股息確屬賣點。不過,本地租金始終有下調風險,投資者應考慮息率水平能不能彌補該負面因素。

值得留意的是,雖然房託現階段再難望「賺價」,但緊記勿忘買入房託的初心,要以息率為標準揀蟀。由此路進,相信領展並非首選!

信報投資研究部

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