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2019年7月19日 即巿股評 港股直擊

【股海揚帆】銀紙貶值樓價再升 買樓可吼低水盤

過去兩個多月因公事繁忙,特意向《信報》請假「暫緩」供稿,不少讀者擔心筆者欄目壽終正寢(The column is dead),實在過分擔憂了,「好多人以為我死了,但我不會死得去」。筆者未來仍有很多文章想寫,未來至少三年希望會繼續服務讀者。過去兩個多月,香港經歷大大小小運動,惟港股仍處於橫行待變格局,大市成交同步減少,反映市場普遍持觀望態度。

中美貿易戰前景未明,英國就脫歐問題仍未與歐盟達成協議,日本與韓國的經貿關係則漸趨緊張,環球政治及經濟仍然陰霾滿布。美國總統特朗普多次要求聯儲局主席鮑威爾減息,令市場相信美國7月份減息四份一厘屬意料中事。然而在美國減息前夕,環球央行卻偷步搶先在聯儲局之前減息,先是澳洲於月初進行年內第二度減息,指標利率由6月份的1.25厘降至1厘的歷史新低。

金融市場範式轉換

有市場分析認為,澳洲將在11月份再度減息,意味當地利率低處未算低。緊隨減息步伐的國家包括南韓及印尼,前者三年來首次減息四分一厘,最新利率為1.5%;印尼則進行近兩年來第一次減息,從6厘下調至5.75厘。環球各地爭相減息,對投資者而言並非好消息。透過減息推低滙價刺激經濟,與吸食鴉片沒有兩樣,你減我又減,大家鬥將銀紙貶值只會帶來惡性循環。

香港情況最艱難,過去至少十年就是「銀紙貶值式通脹」下最明顯的苦主,夾在美國與中國之間,只要其中一方印銀紙,反映銀紙貶值的資產價格便會抽升。香港樓市沒完沒了地攀升,與其說是供需失衡,不如直接承認因為銀紙貶值導致資產價格上漲更為恰當。當錢唔值錢,以錢去計算價值的樓價便攀升,筆者並不認為「明日大愚」可解決高樓價問題。

最近黃金價格創六年新高,亦是另一種反映銀紙貶值資產價格上升的例子。對沖基金橋水創辦人達里奧便指出,各國央行積極令貨幣貶值,將會導致投資市場出現範式轉換(Paradigm Shift)。單純從金融市場看,範式轉換可理解成投資者的興趣從一種產品轉移到另一種產品身上,因此達里奧認為,投資者應該買入黃金,並賣出股票。

對香港投資者而言,炒股發達的黃金時期已過,輸錢機率遠高於贏錢,即使偶爾貼中一隻爆升股,分分鐘在其餘九隻身上輸凸。目前要有效分配資產,既要跑贏通脹又要贏面高,除了優質高息債券之外,只餘下房地產有此功效。近日「龍床盤」菁雋開售,皆因銀碼細所以獲得超額認購。128呎單位折實實呎超過13000元,以呎價計,同區具備升值潛力的低水樓盤選擇多的是。

配套規劃有利追落後

筆者向來看好屯門碼頭區物業升值潛力,因為連接屯門至赤鱲角的「屯赤路」為香港最長海底隧道,最快在2020年通車,屆時從屯門前往機場的行車時間只需10分鐘。屯門區的出入口正正位處屯門碼頭區,最接近的兩個屋苑分別為私人參建居屋美樂花園及另一居屋兆山苑。以非私人轉讓、已補地價及非凶宅來看,近期美樂花園平均成交實用呎價約10100元;兆山苑平均成交實用呎價約8300元。(物業成交呎價按樓層、景觀與內櫳新舊有異,近期平均成交價並非指標價格)。

物業投資與股票投資有不少共通點,包括估值低水、價細易挾、增長潛力、基金入場。碼頭區的催化劑除了屯赤路通車在即之外,不妨留意大型基金的手影。澳洲基金嘉民集團於去年5月,以27.5億元投得小冷水路物流地,最高可建樓面面積約85.2萬方呎,預計總投資約50億元。值得注意的是,小冷水路物流位置剛好位於屯赤路屯門出入口附近,當屯赤路通車與物流中心落成,對碼頭區物業的買賣及租賃需求肯定有正面作用。

除此之外,西鐵線規劃亦有利碼頭區價值提升,目前西鐵屯門總站位於市中心,該地段價值因鐵路效應已見水漲船高,而西鐵線總站未來規劃將延伸至碼頭區,鐵路效應已毋須多言。碼頭區個別屋苑已具備估值低水、價細易挾及增長潛力,有眼光、有實力、肯坐貨,回報至少兩成。

陳景揚
作者為證監會持牌人士,主要從事資產管理,涉及股票、債券與房地產

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