九龍倉置業(01997)去年11月由九龍倉集團(00004)分拆上市，主要在港營運海港城及時代廣場兩個大型商場，合共佔整個投資物業組合估值約89%；其餘物業有中環會德豐大廈及卡佛大廈、鑽石山荷里活廣場，以及4間酒店包括新開的中環The Murray。目前為全球第三大以零售業務為主的上市收租企業，在港擁有的物業樓面面積達1200萬平方呎。
上半年本港零售市場持續好轉，利好該股首份中期業績表現。截至6月底止的純利按年增長1.08倍至101.79億港元(包括投資物業市值重估產生一次性收益52億港元)，核心盈利則增8.1%至50.22億港元，中期息每股派1.05港元，相當於投資物業已變現核心盈利約65%，兌現分拆時的承諾。不過，受到集團旗下海港企業(00051)逐漸退出發展物業項目，營業額下跌14.6%至81.54億港元。
海港城的零售銷售增長為組合內之冠，期內增長36.1%至186億港元，創歷史新高，佔全港零售銷售總額約7.5%。海港城商場續租租金持續提升，平均租金上升14%至每平方呎487港元，帶動盈利上升15%至33.78億港元。集團表示，仍會優化租戶組合及推行增值措施，以提升零售娛樂體驗及推動業績。寫字樓方面，在續租租金上升支援下，收入上升4%至12.81億港元，出租率高達98%。為滿足相關需求，集團將港威豪庭的一部分改建，創造36萬平方呎的寫字樓空間，有關工程將於2019年年中前完成，屆時可為業務增長提供新的動力。
本地零售收入仍然穩健
集團另一主營的時代廣場，正進行大型租戶重組，導致租金無法收取，但上半年收入仍微升1%至14.3億港元，盈利維持在12.83億港元，平均每平方呎租金基本持平，為299港元。時代廣場商場人流量穩定，各項增值計劃持續，租戶銷售額增長22%。寫字樓方面，在續租租金穩步增長支持下，收入上升5%至3.68億港元，平均市值租金上升12%至每平方呎66港元，續租租金調升率達10%。2018年6月底出租率維持在99%，續租率為54%。
由於九倉置業的商場採用利潤分成制度，租金收入跟隨商場銷售額增加。港元上半年相對疲弱，是本港零售業向好的主因。展望下半年，中美貿易戰升級，人民幣貶值，或影響內地旅客來港消費意慾，為潛在風險因素。不過，隨着高鐵香港段及港珠澳大橋的開通，有助吸引來自大灣區的短途旅客，可望抵銷負面影響。
根據彭博通訊綜合市場分析，預期九龍倉置業2018、2019及2020年每股盈利為3.530、3.262及3.410港元，給予12個月目標價55.0港元，相當於今年預測市賬率0.78倍，評級「中性偏好」。
蔡向成 元富證券(香港)研究部經理
