跌跌盪盪又一季，恒指第一季微升0.6%、第二季下挫3.8%、第三季再跌4%，年初至今累跌7.1%，亦較年內高位33484點大挫17%。從恒指日線圖及周線圖來看，現時港股走勢正處於好轉跡象，在撇除基本因素情況下，港股技術上在10月份有條件止跌回升，扭轉連跌五個月的劣勢，並會在27300點至28300點區間徘徊。
美國聯儲局於9月份落實加息四分一厘，屬市場預期之內，反而香港大型銀行僅加八分一厘，略教市場意外。港美息差持續擴闊，香港不加足會令資金加快流走，這一點港銀心知肚明。然而明知有可能導致資金流走的情況下仍不敢加足，當中隱含兩個意思，其一是中美貿易戰前景未明，香港作為外向型社會，較大程度受到貿易戰牽連，港銀忍一忍手，為企業預留一些「咕𠱸」位，合情合理。
應否上車還看三點
其二，相信與銀行體系仍然水浸有關。今次大型銀行最優惠利率普遍調高0.125厘，而存款利率則上調0.124厘，某程度算是相稱加息，但相比中小型銀行早前已調高的儲蓄及定存利率而言，大行加息幅度溫和，美其名是留「咕𠱸」位，實質是擔心成本上漲。坦白講，雖然港銀今次加息太溫和，但不代表對樓市完全無影響。
業主分兩種，一種叫新樓業主，另一種叫二手樓業主，前者有無實力就見人見智，後者則十有八九為實力人士。踏入加息周期，買得起二手物業而毋須揾按證幫手的業主，這批人最有實力，即使未來一年港息加足1厘甚或兩厘，每月供款佔整體收入比率亦不會有太大影響。大鑊的是那些以呼吸plan買入劏房式豪宅新盤的業主，以為首期少一點，首三年低息便很過癮，其實只是時辰未到。
筆者有位朋友，一家三口，兩公婆收入約7.6萬元，向發展商做85%呼吸plan，首三年月供三萬多一點，就快夠三年，問筆者有何建議。坦白講，買樓自住甚麼時候都是對的，但卻有兩點不能忽視，一是供唔供得起，二是供得辛唔辛苦。在置業問題上，筆者的論點相對比較簡單，一)買得起二手樓而毋須做按證；二)過得了壓力測試；三)兩公婆是旦一個失業，即使銀行加兩厘息，每月供款亦不會超過家庭收入五成。
另有一位內地朋友，居港七年成為永久居民，手上現金150萬元，如跟親戚左拼右湊應有200萬元，一心只想買新樓。這也難怪，內地人普遍情傾豪宅外表的住宅，實而不華的二手居屋不太可能符合他們的口味。不過，發展商為新盤提供多項優惠才是重點，為那些「掹掹緊」的人提供上車美夢，正如「神奇小子」早前亦斥資780萬元買入恒地(00012)西營盤新盤藝里坊．1號一個257呎的豪宅。
劏房盤承接力待考驗
筆者經常都在思考一個問題，納米劏房盤是近年新興潮物，到底在樓市下瀉或爆煲的時候，這些納米盤在市場有沒有承接力。簡單舉個例子，在股市下跌的時候，細價股買盤疏落之餘，「買盤」往往較現價低出幾十格，等錢使被call孖展的朋友，無不直接拋售，細價股股價往往「劈住落」。即使炒家有力捱過暴力洗倉，能夠重新顯現價值的股份，往往都是一線藍籌股。
當然，物業始終是物業，與股票廢紙實在不能相提並論，然而細價股與劏房盤是否具有同樣資產特質，恐怕無人說得準。在下一波樓市「攬炒」的時候，自然會見真章，現時咀硬亦無意義，畢竟世上所有投資者都需要面對「潮退之後就知道誰在裸泳」，筆者較為傾向跟頂硬上的呼吸plan業主講一句：「祝你好運」。
陳景揚
作者為證監會持牌人士，主要從事資產管理，客戶並未持有上述股份
