置富產業信託(00778)專注於經營本港16個屋苑商場，管理約300萬平方呎零售樓面及2713個車位，旗下項目包括沙田「置富第一城」、天水圍「置富嘉湖」及馬鞍山「馬鞍山廣場」等，均鄰近大型屋苑，核心租戶主要提供日常生活品，如超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構，合共佔可出租總面積約70%。
本港零售市場重回升軌，續租租金調升率表現佳，集團上半年業績在計算出售「和富薈」後的表現依然強勁。截至今年6月底止的中期純利按年急增2.09倍至44.4億港元，營業額上升2.2%至9.78億港元，物業收入淨額上升3%至7.49億港元，可供分派收益上升3.7%至5.05億港元，每基金單位分派增長3.2%至26.34港仙。
集團去年底出售「和富薈」，可於2018至2020財年每年為信託增加5000萬港元的額外分派，所得收益能提供緩衝，減少「置富嘉湖」資產增值工程所導致的收入影響。置富自上市以來，積極翻新旗下商場，以提升出租能力，如2015年翻新「麗城薈」；而「置富嘉湖」的增值工程去年6月已經展開，耗資1.5億港元，預期分階段於2019年底前完工，屆時可成為新界西北的最重要商場之一。
「置富嘉湖」的增值工程，對上半年整體營運表現影響輕微。截至6月底止的物業組合出租率略降至96%，續租率回落至60.7%。期內續租租金調升率為13.6%，每平方呎平均租金為45.9港元。
美國加息對其影響輕微
上半年美國聯邦儲備局共兩次加息，累計上調0.5厘指標利率。由於美國就業及通脹率持續攀升，預期下半年仍會加息兩次。集團表示，約54%債務已進行對沖，可減輕因利率波動對其構成的沖擊。另方面，本港經濟穩健，失業率仍處於較低水平，零售銷售數字亦佳，集團旗下物業組合下半年有約20.2%租約到期，管理層正積極與租戶商討續約，展望續租情況樂觀，可維持雙位數字升幅。
在物業組合穩健的基礎下，集團致力尋求收益增長及可持續回報。展望集團積極優化租戶組合，並透過措施為旗下商場增值，以及物色本地零售收購，進一步提升股東回報率。在整體市況偏弱下，置富產業可視為一個較佳的投資選擇。
根據彭博通訊綜合市場分析，預期置富產業信託2018、2019及2020年每基金單位分派為0.900元、0.465元及0.485港元，給予12個月目標價10.30港元，相當於今年預測市帳率0.70倍，評級「中性偏好」。
蔡向成 元富證券(香港)研究部經理
