|
熱門:

2016年8月29日 即巿股評 港股直擊

【EJFQ行業簡評】中國房地產市場泡沫化再現

中國多個城市地價出現破新高紀錄及一二線城市樓價走高現象,房地產市場泡沫化再現:2015年,商品房銷售面積為12.8億平方米,按年增長6.5%,商品房銷售額為8.7萬億,按年增長14.4%(圖一)。2014年起,由於中國經濟增長放緩,中央政府更倚重房地產去推動經濟發展和拉動投資,房地產的緊縮政策逐步放鬆,並且改變為全面推行支持政策,政府通過取消限購、降準降息、降首付、減免稅費等多項利好措施,促使購房成本降低以及按揭政策放鬆推動需求入市,一二線城市庫存清理加快,房地產市場在2015年下半年開始扭轉跌幅,一線城市量價齊升,二線城市整體表現平穩,三四線城市由於庫存較大,以及經濟狀況和產業環境等因素影響,價格並沒有明顯改善,市場分化明顯。一二線城市的庫存消化周期普遍從2014年底的10至20個月降至2015年底的5至10個月,其中,上海、南京、蘇州及合肥等熱點城市庫存消化周期甚至降至5個月以內,2015年整體房地產市場較2014年明顯好轉。

今年首4個月,房價上漲由一線城市開始蔓延至二線熱點城市,受一線及部分二線熱點城市房價急漲帶動,商品房銷售額按年增速達55.9%。然而,滬深兩地在3月份先後推出房產調控新政,一線城市樓價增速自5月起開始減慢(圖二),但二線熱點城市的樓價則繼續上揚,整體商品房銷售面積及金額增幅亦見回落。首7個月,商品房銷售面積為7.58億平方米,按年增長26.4%,而銷售額按年增長為39.8%,至57569.1億元。上半年,去庫存效果在一、二線城市繼續顯現,庫存消化周期已降至約7個月左右。

由於房地產市場剛性需求和改善性需求持續旺盛,一二手房價復甦同時帶動地價大幅飆升,加上一二線土地供應量遞減,開發商不惜以高價投地以增加競爭力,部分城市的地價漲幅更高於房價漲幅,而「地王」的個案出現又助推了市場進一步高漲,房地產市場泡沫已愈吹愈大。市場統計資料顯示,今年上半年,總價及單價「地王」數量已經達到72幅之多,而以高溢價率指標計算,估計數量更超過100幅以上,主要城市核心位置的物業資產價值繼續凸顯,並處於歷史高位。近月,政府對於房價上漲較快的城市已逐步加強調控,反映地方政府為了抑制過熱房價及瘋狂投資的政策初衷及導向仍然沒有改變。

總括而言,值得關注的是,若內地房價及地價繼續飆升,縱使剛性需求及改善性需求仍然十分巨大,在沒有承接力及有價沒有市的情況下,房地產市場將有機會再度陷入萎縮的局面,另一方面,地價大漲將引致開發商的成本大幅增加而導致利潤縮減。

信報研究部 周慧萍

立即試用EJFQ盡覽獨家內容

放大圖片

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 信報會議中心租賃 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。