新一份《財政預算案》即將在下月公布，財政司司長陳茂波近日忙於為市民進行期望管理，強調住宅市場剛性需求很大，樓價高企，因此無意撤銷任何「辣招」。原來，從辣招稅變化，也可窺見當前樓市最新面貌。針對投資、短炒及非港人或公司客的三大辣招稅，去年不但宗數大縮水，稅收更創新低，可見市場基本已由本地用家主導。再看，即使經濟深陷衰退，去年首11月樓價仍微升0.3%，反映剛性需求確實強勁。由於疫潮始終會過去，當經濟反彈、海外購買力重臨，樓市理論上不難再抽升，惟要注意支撐剛需的因素是否有變。
按稅務局最新公布，去年來自3項辣招稅的稅款大降37.7%。其中，針對非港人及公司的買家印花稅(BSD)宗數跌幅最勁，達68.6%；針對投資客的雙倍印花稅(DSD)，宗數亦減少24.5%；旨在壓抑短炒的額外印花稅(SSD)，宗數下跌19.7%。BSD跌幅之大，相信與肺疫令關口封閉，非港人難以來港置業有很大關係。
受SSD所限，炒家已近乎絕跡，即使在經濟仍風和日麗的2018年，SSD亦僅錄得511宗，去年更跌至346宗。至於非港人及公司買家付BSD置業個案，在2018年仍有3529宗，去年急降至670宗。同期的DSD個案，也由33238宗大減至15356宗。當年推出辣招稅，一定程度上是要加重非港人、非真正用家的置業成本，所以辣招稅收愈少，用家在市場的佔比應愈大。
當然，由於非港人買家多鍾情新盤，連BSD的成交變化，亦會受發展商推盤數量影響，而去年首11個月，一手買賣宗數僅13206宗，按年大減逾35%。同期，二手樓市不跌反升，首11個月買賣合約宗數按年增19.2%，從另一角度印證剛性需求旺盛，在經濟衰退及疫潮肆虐下仍能支撐樓價靠穩。
其實，剛需湧現的主要催化劑，應是2019年10月《施政報告》放寬按揭保險的樓價上限，令一些原本首期不足的用家，可借八至九按揭，即時變成有能力置業，這從去年首11個月按保計劃批出個案較前年同期大增1.4倍，批出貸款額急升逾2.1倍，可見一斑。
展望將來，如剛性需求繼續強勁，當疫情過後非港人買家及投資客回流，樓市豈不是較現在更旺？答案並非一面倒，箇中存在不少變數。香港過去兩年，無論是政治、經濟及民生都經歷了巨大變化，日後會否一如過往，吸引四方八面的資金及買家來港，仍需時間觀察。
此外，受惠放寬按揭成數，的確可讓大批用家提前實現置業夢想，惟這批潛在購買力被消化後，新的生力軍能否即時補上，是影響剛需的重要因素。至於盛傳中的移民潮，是否真的會出現，對住宅物業的供求，也帶來一定變數。若然一切回復至往常般，本港樓市易升難跌的傳奇不難延續下去。
