本港首季經濟(GDP)萎縮8.9%,第二季可能更惡劣,而港府(周二)公布的失業率再升屬意料中事,估計達4.5%。正當經濟急速滑坡,樓市卻轉為熾熱,甚至有點「發燒」,被市場戲稱為平行時空的兩個世界。樓市與經濟背馳明顯不尋常,除非全球疫情大為緩和,環球經濟能在今季或下季見底,否則樓市高燒過後,恐怕仍是要降溫。
踏入5月,二手樓市十分火熱,買賣宗數彈升,更接連出現新高價成交,直至剛過去的周末則因多個新盤齊搶客,二手交投才稍為回落一成。不過,由地產代理編制的市場指數反映氣氛仍佳,「美聯信心指數」已連升5周,最新按周再漲1.7%至64.3點。中原城市領先指數至本月10日的一周,按周上揚0.5%至175.94。有新盤發展商在加推單位時,亦乘勢把優惠削減1%,完全不愁無客。
經濟深陷衰退,愈來愈多人要減薪甚至丟飯碗,為何入市買樓反而更踴躍,甚至不惜高價追貨?答案是香港人真的很有錢,3月新批樓按的按揭比率僅56.2%,普遍不缺乏首期,只是伺機入市,當中有三項因素頗為關鍵。
首先,有買貴冇買錯的想法仍根深柢固。2003年沙士襲港期間,樓價插至谷底,當年香港有1755人感染,多達299人死亡;而新冠肺炎至今確診1056人,死亡4人,殺傷力不可同日而語,難免惹人猜想,今次疫情對樓市的打擊會否相當有限?
再者,美國聯儲局已把利率降至零,又實施無限QE向市場大舉放水,在聯繫滙率制度下,香港的息口也拾級而下,周一的1個月銀行同業拆息跌至0.615厘,H按利率普遍降至1.93厘左右,而3月基本通脹率卻達2.6%,已出現實質負利率。傳統智慧多認為負利率時期,揸實物資產尤其「磚頭」最實際,變相為樓市推波助瀾。
最後,港府與銀行界因應疫潮,推出為期半年至一年的「還息不還本」計劃,相信可緩減不少財困業主的短期供款壓力,單位不致淪為銀主盤,劈價放售的風險下降。
上述幾項因素無疑起了正面的心理作用,若遇上被壓抑的購買力湧至,樓市便如魚得水。今年1至4月新盤僅售出約3200伙,較去年同期逾8100伙大減約六成,意味有大批購買力一直在伺機出動,造就了現今的熱鬧市況。
不過,高溫能否持續則是另一回事。樓市在2003年跌到谷底前,香港經濟其實已輾轉向下多年,樓價較1997年高位暴挫約七成。反觀現在,按中原城市領先指數計,目前二手樓價較去年6月下旬的歷史高位回調不足8%。更何況,香港以至環球經濟衰退才剛開始,本地的商品和服務出口只怕將有一段時間低迷,更多企業倒閉,失業率續攀升,難免削弱市民的入市意欲與購買力,屆時樓市便會降溫。所以,置業切勿只看短期氣氛,還要考慮本身的需要和能力,最重要是量力而為。