星展香港房地產業分析師丘卓文表示,中美貿易摩擦及本地社會運動對香港經濟的影響開始浮現,加上失業率已微升至2.9%,置業需求受影響,年初至今樓價累升約8%,預期全年樓價升幅將收窄至5%。他今年3月預測全年樓價或跌10%,由於中美貿易戰有不確定因素,而且當時市場未有預期美國會減息。
丘卓文表示,社會運動發生後,住宅市場明顯放緩,買家持觀望態度,不急於做買賣決定,而業主亦未有壓力急讓,令二手交投淡靜很多;一手新盤未有好大變化,發展商要做生意,有意欲推售自住需求物業,而換樓客及豪宅買家較謹慎,發展商知道不宜急推貴價盤。
丘卓文續稱,二手樓價只較年中回落1%至2%,業主並無恐慌抛售,加上美國減息這利好消息,業主不擔心供款上升。他又指出,公私營房屋比例調整至七三比,未來數年私樓供應會減少,對樓價有一定支持。
寫字樓方面,丘卓文指出,中美貿易摩擦比起本地社會運動造成更大影響,寫字樓單位租用需求持續放緩,中環寫字樓空置率已上升至2.6%,並有機構將會搬離中環,若業主找不到新租戶,空置率升至逾5%時,便出現減租壓力,但相信不會在今年內出現整體減租現象。
零售方面,他說,今年零售市況「麻麻哋」,6月跌幅擴大,尤其非民生消費有影響,由於人民幣自高位貶值6%,影響遊客消費,民生用品則仍然穩定;6月及7月出現的交通問題令前往購物區的途徑受阻,加上消費意欲減少,對零售市道有衝擊,儘管6月遊客數字仍不差,但下半年會惡化,8月遊客一定跌一兩成;收租股全年整體收入仍穩定,只是分成租金上會有影響,但在空置率上升、減租之下,明年收入會有較大影響。
選股方面,丘卓文認為,地產股估值已接近歷史低位,社會狀況每日演變中,建議買防守程度較強的股份,民生商場受較少影響,領展(00823)股息率近3厘,相對而言仍不是太差,管理層自83元價位已開始回購,下跌風險不太大;置富(00778)屋邨商場業務穩定,股息率約5.6厘。若市場平靜,龍頭股撈底可考慮新地(00016),股價較每股資產淨價已折讓逾50%,而該股最差時也不曾折讓超過60%,過去20年不曾折讓逾50%,再下行空間不大。