政府提出「明日大嶼」首階段填海工程,初步造地成本估計要1300至1500億元。綠色和平資深項目主任朱江表示,經推算後,利用新界408公頃棕地興建鄉村式公營房屋,造價僅為333億元,即填海的四分一,可提供至少13.9萬個單位,以填海的四分一造價,即可興建相若單位數目。
朱江接受訪問時批評政府未有妥善回應土地大辯論中,市民支持發展棕地的呼聲,反而破例「未研究先估算」,強推填海,要求盡快公布政府對棕地發展的可行性研究及估算。
綠色和平研究顯示,現時新界的1030公頃未納入規劃棕地中,屬於甲、乙、丙級私人農地(即棕地)及可以免費收回的官地,合計有816公頃,保守估計只將其中一半發展成鄉村式公營房屋,及按照地政總署收回土地的特惠補償率,造地成本亦僅333億元。
朱江認為,新界北私人地零散,加上考慮交通、社區設施等配套所需,相信政府不會再以發展天水圍等大規模新市鎮的模式發展新界北棕地,他建議應以類似赤柱馬坑村等的鄉村式公屋形式發展,與當地環境及現有基建更融和。朱江稱,研究顯示八鄉橫台山棕地最為集中,佔地70多公頃,料可最快實行棕地建屋。
他特別指出,綠色和平一直有跟進在棕地營運的超過50個非法電子垃圾拆解場,批評它們從外國進口電子垃圾,污染民居環境,政府理應率先解決這些非法作業的棕地,而非強行推進填海。今年初啟德商業地流標,朱江指出,此例顯示地產商並非「見地就投」,籲政府不應宣稱填海後可循賣地收入幫補造地成本。
不過,朱江稱,現階段未有回收棕地所涉業權的資料,亦未確定要清除電子垃圾殘留的毒物需時多長,但他相信回收棕地建屋會快過填海造地。
鄉郊住宅的發展密度規定列明,甲、乙級農地及官地最高可達12層,最高地積比為3.6,而丙級地則最高只可建6層,最高地積比為2.1。