去年特首在《施政報告》宣布減辣，按揭成數大幅降低，但其實只是「局部放寬」，因為嚴格的壓力測試依然存在。就以今天買一個價值600萬的「上車盤」為例，就當你借盡九成，要符合資格，足以抵抗加息之類的情況，月入就要有至少5萬元，跟大家印象中的「上車一族」頗有距離。--美國克林信大學經濟系副教授徐家健、美國維克森林大學經濟系副教授梁天卓、美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授曾國平
曾：買樓難，換樓亦難，自從金管局推出緊縮措施，二手住宅市場很快就隨之崩潰，現時每月的交易量只比一手市場多一點，再沒有過去兩三倍的差距了。至於一手市場，由於發展商可以多種形式給予「優惠」，亦可以避開銀行體系批出貸款，所以沒有因措施而數量大減。
徐：除了宏觀的走勢，我們也可以利用微觀的數據，看看貸款限制如何影響某些價位附近的交易。例如2000萬或以上更難借貸的話，到底會如何改變2000萬以下和以上的交易呢？
理論上，流動性較低的資產在市場上的回報會更高，以補償低流動性所帶來的不便和風險。金管局收緊按揭貸款申請令成交下降，私樓（尤其是高價私樓）的流動性有沒有大降？高價樓的相對回報有沒有上升？
梁：正如剛才提到，有發展商額外借貸的一手樓在按揭收緊後的市佔率大升，而相對上更受金管局按揭政策影響的二手樓的流動性則大幅下降。然而，如果我們細看高價和細價二手樓的成交數字，理應在政策實施後更難獲批按揭的高價樓的成交量相對上反而上升。
在2011年之後，700萬或以下的細樓價的平均每年成交量由2011年或以前的11萬下跌超過一半至5萬的水平。相反，700萬以上的高價樓的平均每年成交量由2011年或以前的8000微升至2011年後的1萬。換句話說，高價樓與細價樓的成交量比例由2011年或以前的7%上升至後來的20%。
曾：高價樓的流動性反而相對提高？這些樓的相對回報有沒有下降？
梁：是的。我先利用同一單位歷次成交計算各單位的（每年）回報，再根據成交年份（2011年前後）和成交價（700萬上下）分類計算各類單位平均每年回報。結果發現700萬以下的細價樓在2011年後的相對回報是上升了。在金管局收緊按揭前後，本地二手細價樓的回報由每年11%上升至12.5%左右，相反高價樓的每年回報則由6.4%下跌2%至4.2%左右。換句話說，細價樓的額外回報由2011年前的4.6%上升接近一倍至2011年後的8.3%！
徐：樓市真不易理解。流動性下降的樓回報的確提高，只是原來不是高價樓，而是細價樓。這是樓市一大謎團！
原文請閱11月份《信報財經月刊》
