過去十年香港正值負實質利率時期,大量熱錢流入香港炒樓及投資房產,卻遇上因審批程序而導致實質供應不能回應需求的市場失衡現象,樓價一飛沖天,勢不可擋,政府沒有弄清成因,藥石亂投,不斷「加辣」,樓價反而愈來愈貴。--奧克蘭大學商學院副教授姚松炎
香港政府一直認為樓價高企是由於新樓供應量不足,還提出要開徵空置稅,暗指發展商囤積九千單位以居奇,但發展商反駁指自政府實施多項辣招已令銷量大跌,新樓賣唔出,收稅不合理!到底誰是誰非,由於雙方都拿不出科學證據,各說各話,公眾難以判斷,但政府既壟斷土地供應,又掌控審批樓花和入伙等程序,更佔有輿論控制權,而且權力不受約束,官話自然比較叫座。
然而,深入了解數據,卻發現另有耐人尋味的資料。首先,政府所指的新樓供應量一般是根據屋宇署批出的入伙紙作準則,差估署也有提供相關的年度數據。圖一顯示過去十年的新樓落成量雖有起伏,但基本趨勢向上,正好由2009年的低位7157伙升至2018年的高位20968伙,升幅為1.93倍。
更重要的資料是,過去十年的一手樓銷售量一直長期高於落成量,這當然是由於香港的新樓銷售以樓花為主,未落成已售罄,銷情指導供應,因此兩者如影隨形,走勢相似;但2018年卻出現落成量高於銷售量,反映樓花可能滯銷,2019年的落成量亦隨即回落,似在調節落成速度。
事實上,根據地政總署的每月批售樓花及現樓合計數量與一手樓銷量比較,大致上可出售的新樓和樓花都已經出售,兩者未見存在大量囤積情況。當然,由於無法觀察實際需求數量,即使供應已有上升,只要樓價持續向上,政府仍可繼續指控是因為供應不足,反正無人能夠知道供應增加到幾多才是足夠,供應不足論變成套套邏輯,討論無益。反而到底是誰在控制着供應量,令供應未能有效回應市場需求而增產?是發展商故意沒有加足馬力,抑或另有原因?這倒有跡可尋。
原文請閱6月份《信報財經月刊》