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2019年1月1日

【信報月刊】偽豪宅勢危 今年恐跌三成

曾幾何時,在香港,豪宅是一種「藝術品」,由於公認的富人聚居地段有限,例如山頂、中半山、九龍塘等,加上區內配套充足,身價自然矜貴。隨着過去十多年樓價急劇上升,不少發展商藉超豪裝修、上等建築材料包裝私人住宅,或是巧用地鐵沿線、新發展地區的名目,用接近老牌豪宅的呎價,在偏遠地區推出「偽豪宅」。當整體樓價下跌,「偽豪宅」將首當其衝,難免見真章。--本刊記者鄭雲風

自從樓市去年8月開始回調, 吸引不少潛在買家考慮進場,一圓置業夢,若不留神,或有機會買下「偽豪宅」而懵然不知。「1997年金融風暴後,香港興起扮豪宅,當市場沖昏頭腦時,會特別覺得是好嘢。」仲量聯行董事總經理曾煥平接受本刊專訪時說,買家除了留意市場升跌,更要提防誤買「偽豪宅」,若中美貿易戰加劇、國內經濟嚴重倒退,「偽豪宅」樓價今年最多下跌三成。綜合受訪者意見,得出「偽豪宅」的三大問題:

一. 地段不值豪宅價

「Location、Location、 Location!」曾煥平連說三次,只因大家買樓時經常忽略,卻相當重要。翻查過往紀錄,去年市區非豪宅地段的新盤,首次開售呎價大多數超過2萬,部分更超出3萬,但一些老牌豪宅區,包括何文田、跑馬地、中西區,平均呎價則介乎2萬多至3萬多,「地域本應是有分別,但今天好像沒有了。」

「你好容易比較,今日陽明山莊的二手價,都是兩萬多一呎,雖然是舊樓,但屬於傳統豪宅。現在很多地區都是這個價錢,你買的時候要想一想,到底是否值得?」曾煥平認為豪宅定義遭到濫用,精明買家應該仔細比較,「在一個非豪宅地段,賣一個比豪宅更貴的價錢,買家要很小心。」

二. 特色戶欠特色

早於2016年,遠東發展主席主席兼行政總裁邱達昌已經警告,樓市最大危機是一些「扮豪宅」的樓盤,如果樓市調整,有機會跌一半。記者會上,他亦提及特色戶很危險,「同一幢大廈,無可能下面賣緊一萬蚊呎,頂層複式單位要賣3萬蚊呎。分分鐘樓市一跌,過一億的複式單位跌到五六千萬,我亦不會覺得出奇。」

三. 管理費媲美真豪宅

早年發展商將私樓「偽豪宅化」,建立大型豪華會所、宴會廳、滑雪室等設施,因當時會所面積可以攤分成每戶建築面積的一部分,增加賣樓收益。住戶卻要承擔高昂的管理費。後來這類「發水樓」因為政府限制興建而絕跡,但私樓裝修「扮豪宅」風氣仍存在,連管理費也令人咋舌。

原文請閱1月份《信報財經月刊》

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