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2019年5月15日 郝承林

外國樓更抵買?

將軍澳新盤上周賣個滿堂紅,結果隔天美國總統特朗普便宣布貿易戰升級,同一個新盤隨即加推,同樣快速售罄,看樣子差不多所有人都預期樓價將繼續上升。經濟氣候和股市無關,卻必定和樓市有關,因為買股票買的是個股,經濟差也可以有好股份,但樓價卻是同步起落。貿易戰真的對香港沒有影響?

澳洲樓滙雙跌啟示

本地物業市場的投資價值,可容後再議,但眼光拉闊點看,現在外國物業的投資價值會否更高?香港樓是好,但會比澳洲樓好五成以上嗎?說的不只是樓價,還要考慮滙率,港元和美元掛鈎,本地投資者大多對滙率沒有感覺,但全球其他投資者卻不是如此看的!

澳洲樓市大約於2017年見頂,現在較高位下跌約15%(以悉尼為例),加上同期澳元兌美元下跌約兩成,即對香港(和美元)投資者來說,澳洲樓過去3年跌了近四成。

澳洲為何樓滙雙跌?一是內地出口放緩,以商品和原材料為主的澳洲經濟自然大受影響。二是美國聯儲局在2015年底開始加息周期,又在2017年底開始量化緊縮(QT),利率上漲再加銀紙少了,遂影響了資產價格。

不止澳洲,英國、加拿大、台灣等熱門移民國家和地區,樓價亦分別在2014至2016年見頂,期間滙率兌美元亦普遍下滑(因為全球經濟美國獨強)。以美元計,當地樓價普遍較高位下跌三成以上。

全球大概只有香港和內地樓價能不斷創新高,但你更願意在不斷創新高後買入,還是跌了三五成後進場?以宜居角度看,全球十大宜居城市,澳洲佔了三席,加拿大佔了兩席,香港排在35位。

以投資角度看,悉尼和香港的稅後租金回報率可能只有兩三厘,但300萬元可在悉尼買500方呎單位,在香港能買什麼?還是同一句,香港樓是好,但未至於比澳洲樓好五成以上吧!?

取決經濟基本因素

反過來說,如果美元繼續維持在高位,甚至不斷上漲,那麼對海外投資者來說,香港樓價不止是高,而應是極高才對。

(節錄)

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標籤: #政經分析#

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