中國內地以政策和行政手段來調控過熱的樓市不是新鮮事，但近期的一輪調控從形式上和成效顯示，都與過去的不一樣。從形式或手段來看，從前的調控焦點是透過金融槓桿進行，即是「限貸」，透過降低樓宇按揭貸款的比例令買家的首付金額提高，達到減低市場購買力從而令樓價降溫。
先不談「限貸」的成效怎樣，某程度上「限貸」改變了政策所針對的對象。如果大家認為，「限貸」政策的目的幫助那些未能置業的用家或「上車」，這只是一個美麗的誤會。「限貸」確實是篩走了一批財政能力薄弱的潛在買房者，但未必能幫助那些儲了一筆首期而未能成功「上車」的人士。因為現在買樓所需付的首期銀碼比以前高，就是說想置業的人士要儲蓄更多的首期才夠資格「上車」，即使家庭收入足夠支付每月的按揭供款，首期的開支亦可能令人「望樓興嘆」。
冷卻樓市不成害苦小市民
即使有些人不吃不用地存錢買樓，樓價並沒有原地踏步甚或調低來遷就大家，相反，樓價的上升是以雙位數或倍數進行。諷刺的是「限貸」的結果由原本想冷卻樓市和幫助市場置業，卻變成了打擊不夠首期的星斗市民，吸引了那些財政能力較強的買家。而樓價的上升亦進一步將社會的財富投放在地產板塊。地產是資本密集的行業，反過來令社會的貧富懸殊程度更趨加劇。
「限貸」令樓市變成一個更高資本要求的金融產品，只限於那些能付上樓價50%或以上的人士參與。而隨之而來以「限購」來調控，也產生了不似預期的效果。顧名思義，限購就是不管你是誰，只要不符合資格或滿足不了設定條件的，一律不能買房。
限購催生假結婚購房個案
從調控的程度來說，這是更嚴厲的措施，然而事情總是「你有張良計，我有過牆梯」。買家最直接反應便是轉換地方和轉換身份。以北京為例，限購的政策實行後，那些在北京外圍的城市而沒有即時仿效限購令的，如天津、通洲等地的樓市便吸引了北京市民的購買力，如果北京是雷達圖上的中心點，那麼圍繞着北京一圈範圍內的二級城市全被波及，直至那些地區也推出限購令為止。
最近上海的限購令是外地人必須連續5年向政府繳納社保才可置業，但與上海有戶籍的人同居結婚則不受限制。有報道指，有不少假結婚購房的個案，當地人或中介收取6萬至8萬元（人民幣･下同）的報酬。北京更是明碼實價，女性酬勞8萬至10萬元，男性則收5萬至8萬元。
其實，瘋狂的樓價只是表徵，真正令買家作出上述行為的是泛濫的貨幣供應。
陸庭龍
