最近幾個月，筆者穿梭港台，除了本業之外，亦在宣傳《信報》所出版的新書。在路演期間的答問環節，提及最多的就是澳洲房地產。對於香港或台灣的讀者，本地住宅房地產近幾年的租金回報率，一直徘徊在3厘以下，部分資產的回報率甚至在兩厘以下。澳洲的住宅房地產租金回報率約為3厘，各類商業房地產回報率在5至8厘，而澳洲房託的平均股息回報率亦有5至6厘。驟眼看，澳洲房地產的回報率的確吸引。
回報率掛鈎當地利率
房地產的回報率除了與當地的房地產周期掛鈎外，亦與當地的利率掛鈎。最簡單的例子，如果某地方的長期債劵，利率與房地產的租金回報率相差不多的時候，部分追求現金回報的投資者，或會將投放在房地產的資金，改投到債劵資產。當然，實際上房地產的投資者或會追求資產增值，故此在租金回報率不太吸引的時候，也不會全數改投債劵。但是債劵利率乃是房地產租金回報率其中一個決定因素。
澳洲擁有獨立的利率政策，由澳洲儲備銀行所決定，故此不一定受制於美國利率政策。自2011年起，澳洲一直執行貨幣寛鬆政策，但基本利率仍然維持兩厘水平。相反香港沒有獨立的貨幣政策，利率走勢需跟隨美國，長期接近零的水平。這兩厘的利率差距，可以解釋為何澳洲房地產巿場回報率普遍較高。
房地產周期比香港遲
另外，澳洲房地產周期亦比香港的房地產周期開始得慢。自2009年全球金融海嘯之後，香港的樓巿很快重拾升軌，至今已經有7至8年。反觀澳洲，在2011年礦業公司開始減少新礦的投資速度，經濟周期因而見頂。到了2013年左右，澳洲的經濟開始轉型，悉尼及墨爾本的職位新增數目，再次超越礦業城巿的職位流失率；而澳洲的房地產周期，亦在2013年開始上升。
創新科技成發展動力
澳洲乃是已發展經濟體系，本來難以期待政府政策可以促進經濟發展。不過澳洲是亞太時區內其中一個教育樞紐，多年來以出口教育服務賺取外滙、增加人才。最近幾年，聚集的人才開始發揮作用，在醫療及高級工業技術等領域取得突破。部分創新科技公司甚至取得國外的創投基金投資，繼而在美國納斯特巿場上巿，成為礦業、教育、專業服務等行業之外，另一波發展動力。
有見及此，澳洲政府亦在去年更改大額投資移民計劃，以促進國內的創投業發展。原計劃成立於2012年，容許外國人投資500萬澳元以換取移民簽證。原計劃的投資限制較少，故此不少投資者都以債劵投資為主要項目。2015年中修例之後，投資者需要最少投資50萬澳元至創投基金，另外投資150萬澳元至小型巿值的股票。如此一來，則該計劃引進的資金，約有四成是投資在新興企業之中，期望能促進這些行業的發展。
關注辦公室及房託市場
從房地產的角度看，科學園類型的次級辦公室資產，應會受惠於這類政策。坐落在悉尼及墨爾本的近郊地帶的次級辦公室，現有的租金回報率普遍高於7厘；部分在滿足新興公司的需求之外，亦有可能重建為高級住宅，從而再增加一個投資的理由。故此投資澳洲，除了關注住宅巿場之外，各類辦公室以及房託，亦可以是考慮之列。
楊書健
