復活節長假期剛過去，相信不少人都會趁機外遊。不知道大家又是否滿意這次住宿的酒店？在眾多地產投資項目當中，酒店項目的性質可謂較為特殊。當中主要分別在於酒店的租約較為短期。一般而言，在主要地產發展類別當中，以工業物業的租約期最長，動輒10年以上。至於酒店，租約是逐晚計算，而出租率一般較受經濟影響，使酒店收入會相對不穩定，當季就會反映在業績報告內，而其他地產類別的收入變化則要隔一段時間才會反映到租約上。
營運與擁有權分開
第二，按國際會計準則 IAS 40「投資物業」所規定，自行運營的酒店物業，屬於自用性質，不能當作投資物業，而是要計入非流動資產的「不動產、廠房和設備」一項。對房託而言，酒店物業只能擁有，不能營運。
故此，酒店物業的營運和業主是由不同單位負責。例如，萬豪國際酒店集團(Marriott)，是專門負責品牌管理的，旗下有大家熟悉的JW萬豪、麗思卡爾頓(Ritz-Carlton)、萬麗(Renaissance)等酒店品牌。前身的萬豪酒店在1993年將資產一分為二，分拆成萬豪國際(Marriott International)及萬豪服務(Host Marriott Corp)兩家不同業務的企業集團。分拆後，獲得了原有集團的房地產資產及債務的萬豪服務，逐漸演變成房託，而萬豪國際則成為專門從事酒店經營管理的企業。萬豪服務是業主，而萬豪國際則是品牌經營者。
在最近10來年，有不少酒店業主已經把酒店物業資產注入房託或私募基金。在亞洲，其中一個例子是東南亞最大的房地產開發商遠東機構，在2012年將旗下的酒店業務包括7大酒店及4個服務式住宅分拆上市，成為遠東酒店房託。酒店業權跟管理分拆，在亞太區也開始愈來愈常見。
投資於酒店物業，面對現金流不穩的問題時該如何處理？一般酒店以旅行社、網站為合作夥伴推銷房間。另一做法是直接將房間租予航空公司，分配予機師及空姐，這種租約稱為crew contract。在這兩種方法下，酒店整體的租金可能較低，但令出租率得以維持，從而確保穩定的現金流。
品牌管理 信心的保證
另外，酒店要做得好，離不開品牌管理。品牌背後是服務一致的承諾及信心的保證。從裝潢到酒店員工的衣著及服務，顧客即使到不同城市，都可以期待一樣的服務。例如無論大家去哪一家香格理拉酒店，都能聞到專屬於它的獨特氣味。其實，品牌的標準化及可預見性，並不限於酒店。最佳的例子莫過於麥當勞，無論是市中心還是窮鄉僻壤，只要是麥當勞，大家都能期待可以吃到差不多水平及風格的食物。
品牌所帶來的信心，正是顧客所需要的。顧客抵達陌生城市，選擇熟悉品牌，會更有安全感。如果能夠建立並管理一系列的品牌，乃是競爭優勢，是酒店業務能够持續發展的關鍵。
楊書健
